Ograniczenie prawa własności lokalu – art. 13 ust. 2 u.w.l.

 

Radca prawny Łukasz Łobodziec:

 

Ograniczenie prawa własności lokalu

Na wstępie wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 3 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.) Rzeczpospolita Polska chroni własność, która może być ograniczona tylko w drodze ustawy. Ustawą zawierającą przepisy ograniczające własność odrębnych lokali jest u.w.l. Jedynym jej przepisem, który dotyka wskazanej materii, jest przepis art. 13 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym „Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”. Podkreślić należy, że taka ingerencja nie jest przedmiotem uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową. Żaden inny przepis u.w.l. nie stanowi podstawy do ingerencji w odrębną własność lokali, gdyż ustawa ta reguluje jedynie zarząd przedmiotem współwłasności przymusowej, czyli nieruchomością wspólną. Jak podkreślił Sąd Okręgowy w Gliwicach w wyroku z dnia 15 lutego 2013 r., sygn. akt XII C 149/12 (niepubl.) obowiązkiem właściciela jest znoszenie obecności zarządcy dokonującego czynności związanych z remontem, konserwacją, awarią i wymianą instalacji, ale warunkiem dokonywania tych czynności jest ich niezbędność i tylko w takim zakresie możliwa jest ingerencja w uprawnienia właścicielskie właścicieli lokali.

 

Stosowanie art. 13 ust. 2 u.w.l. w sytuacji wyposażania budynku w nowe instalacje

Celem przepisu art. 13 ust. 2 u.w.l. jest m.in. wyposażenie budynku w częściach wspólnych i innych lokali w określone przez wspólnotę mieszkaniową instalacje, na co jednoznacznie wskazuje norma wynikająca z przepisu „w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”. Przepis nie obejmuje swym zakresem lokalu właściciela udostępniającego lokal, co wynika jasno ze zwrotu „innych lokali”. Uprawniona ingerencja we własność lokalu ma miejsce wyłącznie wtedy, gdy sposób konstrukcji instalacji jest taki, iż niezbędne jest jej przeprowadzenie przez lokal udostępniającego (ewentualnie wykonania w lokalu innych prac) w celu doprowadzenia do innych lokali czy części wspólnych budynku. Gdyby zamiarem racjonalnego ustawodawcy było zmuszenie właścicieli lokali do doprowadzenia nowych instalacji do wszystkich lokali (w tym ich własnych) to przepis byłby skonstruowany w inny sposób np. „w celu wyposażenia budynku, jego części lub wszystkich lokali w dodatkowe instalacje”.

Doprowadzenie przez Wspólnotę Mieszkaniową instalacji w budynku obejmuje bowiem wyłącznie przeprowadzenie jej w częściach wspólnych oraz doprowadzenie jej do zaworów głównych do lokali (np. zaworów umiejscowionych na klatkach schodowych, w pionach instalacyjnych znajdujących się w łazienkach, ubikacjach czy kuchniach). Podkreślić wypada, że wspólnota mieszkaniowa nie ma uprawnienia do wykonywania wewnętrznych instalacji w lokalach. Czym innym jest natomiast wykonanie takiej instalacji wewnętrznej w lokalu za zgodą właściciela konkretnego lokalu i ewentualnie za jakąś odpłatnością z tego tytułu. Wskazać bowiem należy, że instalacja wewnętrzna w lokalu nie stanowi części nieruchomości wspólnej, gdyż stanowi ona własność właściciela lokalu od samego początku od miejsca zlokalizowania zaworu głównego do lokalu i to bez względu na położenie tego zaworu, który może znajdować się także poza samym lokalem – tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 222/13 (LEX 1369389), Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w wyroku z dnia 14 listopada 2012 r., sygn. akt I C 541/12 (niepubl.), Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 7 sierpnia 2008 r., sygn. akt I ACa 601/08 (niepubl.), Sąd Okręgowy w Krakowie w wyroku z dnia 20 czerwca 2012 r., sygn. akt I C 300/12 (niepubl.).

Instalacja wewnętrzna w lokalu nie stanowi części nieruchomości wspólnej, gdyż stanowi ona własność właściciela lokalu od samego początku od miejsca zlokalizowania zaworu głównego do lokalu i to bez względu na położenie tego zaworu, który może znajdować się także poza samym lokalem. Bez znaczenia jest w tym względzie etap robót budowlanych wykonywania instalacji głównej w częściach wspólnych nieruchomości. Instalacja wewnętrzna nie stanowi części składowej instalacji głównej, gdyż po pierwsze stanowi przedmiot własności innego podmiotu prawa, podczas gdy część składowa musi być własnością właściciela rzeczy głównej (art. 47 § 1 k.c.), a po drugie częścią składową rzeczy jest jedynie to, co nie może być odłączone od rzeczy głównej bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 k.c.), co w przypadku instalacji wewnętrznej nie ma miejsca. Nie można wobec tego uznać za prawidłowe stanowiska, że instalacja wewnętrzna stanowi część składową instalacji głównej, a następnie, wskutek zakończenia budowy, traci ten status poprzez zmianę właściciela, pozostając nadal połączoną z rzeczą główną. Polskie prawo cywilne nie zna takiej konstrukcji części składowej.

Właściciel lokalu może według własnej woli nigdy nie wykonać wewnętrznej instalacji. Kwestia tego, czy właściciel konkretnego lokalu zechce korzystać z tej instalacji oraz czy rozprowadzi sobie po swoim lokalu określony surowiec zależy tylko od niego. Doprowadzenie przez Wspólnotę Mieszkaniową instalacji w budynku obejmuje bowiem wyłącznie doprowadzenie jej do zaworu głównego do lokalu.

Wyobraźmy sobie bowiem sytuację, iż wspólnota mieszkaniowa, w porozumieniu z przedsiębiorcą dostarczającym media do lokali, wyposaża budynek w gaz ziemny, a następnie podejmuje uchwałę, że we wszystkich lokalach zostaną wybudowane instalacje wewnętrzne gazu, łącznie z likwidacją kuchni zasilanych elektrycznie (np. indukcyjnych) i nałożeniem na właścicieli lokali obowiązku wymiany takich kuchni na kuchnie gazowe.

Wspólnota mieszkaniowa nie ma uprawnienia do podejmowania uchwał o wykonaniu wewnętrznych instalacji w lokalach, ani tym bardziej o likwidacji urządzeń końcowych znajdujących się w lokalach. Nie może zatem podejmować uchwał dotyczących działań przysługujących wyłącznie właścicielowi (współwłaścicielom) lokalu w stosunku do samego lokalu czy jego instalacji wewnętrznych, jak i urządzeń końcowych w nim się znajdujących. Jak wskazał Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w wyroku z dnia 14 listopada 2012 r., sygn. akt I C 541/12 przepisy u.w.l. nie uprawniają wspólnoty mieszkaniowej do wymiany istniejących już liczników, stanowiących własność właścicieli lokali. Teza ta jest aktualna w stosunku do wszelkich rzeczy, w rozumieniu k.c., będących wyłączną własnością właścicieli lokali, gdyż nie stanowią one przedmiotu współwłasności przymusowej, co do którego właściciele lokali (jako kolektyw) mogą podejmować jakiekolwiek uchwały.

Nie można zatem obchodzić ochrony konstytucyjnej prawa własności do lokalu oraz rzeczy ruchomych znajdujących się w lokalach i stanowiących własność właścicieli lokali powołując się na to, że wspólnota może dokonywać wszelkich działań, o ile zamierza wyposażyć cały budynek i wszystkie lokale w jakąś instalację.

 

(Aby uzyskać informacje dotyczące możliwego przedmiotu uchwał wspólnoty mieszkaniowej, które to uwagi odnoszą się również do instalacji wewnętrznych w lokalach, zobacz dział "uchwały wspólnoty mieszkaniowej"  -->> sekcja "przedmiot uchwał wspólnoty mieszkaniowej").