Prawa i obowiązki właścicieli lokali

 

Adwokat Bartosz Kwiatkowski:

 

Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej przez członka wspólnoty mieszkaniowej

Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 u.w.l.). Jest jednak obowiązany korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli (art. 13 ust. 1 u.w.l.).

Właściciel lokalu może korzystać z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej, przy czym określenie zasad takiego korzystania następuje w drodze umowy zawartej przez tego właściciela ze wspólnotą mieszkaniową (tak m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 czerwca 2007r., sygn. akt: III CZP 59/07). Chodzi tu więc o wszelkie przypadki, gdy właściciel lokalu chce korzystać z części budynku wchodzących w skład nieruchomości wspólnej (np. pralni, suszarni, pomieszczenia gospodarczego) z pominięciem uprawnień innych właścicieli do korzystania z tych części budynku.

Powyższe znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie sądów powszechnych. Stosownie do treści wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 marca 2013 r., sygn. akt I ACa 912/12 „Umieszczenie na elewacji budynku szyldu (reklamy działalności gospodarczej członka wspólnoty) wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi lokalu udziału. W zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku (zarząd nieruchomością wspólną). W tym zakresie nieruchomość wspólna może być również źródłem określonych dochodów, np. z tytułu odpłatności za umieszczone na budynku reklamy. Decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej, jeśli nie zostały zawarte w umowie właścicieli lokali, a dotyczą spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu (taką jest kwestia analizowana w niniejszym postępowaniu), podejmowane są w formie uchwal (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Podjęcie takiej uchwały stanowi niezbędne umocowanie dla wspólnoty do zawierania umów obligacyjnych dotyczących pobierania pożytków z części wspólnych budynku - w tym wypadku wynikających z prawa do umieszczania reklam na elewacji budynku (por. uchwała Sądu Najwyższego z 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07, OSNC 2008/7-8/81”

Zgodnie natomiast w wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 października 2012 r., sygn. akt I ACa 544/12 „Zajęcie części wspólnych nieruchomości pod nośniki reklamowe (banery) nie jest normalnym wykorzystywaniem zewnętrznych ścian budynku, zgodnym z ich typowym przeznaczeniem. Granice współkorzystania z nieruchomości wspólnej wyznacza art. 12 ust. 1 u.w.l. (...) korzystanie przez powodów z elewacji w zakresie, w jakim umieszczają reklamy szkoły językowej, przekracza zakres współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Zgodzić się trzeba przy tym z Sądem I instancji, że fakt, iż powodowie są członkami pozwanej wspólnoty, nie oznacza, że nie powinni co do zasady uiszczać na jej rzecz opłat z tego tytułu.”

 

Udział właścicieli lokali w kosztach zarządu nieruchomością wspólną

Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej. Ponoszą te wydatki i ciężary w stosunku do swoich udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 u.w.l.).

Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 u.w.l.).

Właściciele lokali mają obowiązek, stosownie do treści art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 u.w.l., ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej). Do kosztów tych należą m.in. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej w części stanowiącej nieruchomość wspólną czy wydatki na utrzymanie porządku i czystości. Obowiązek właścicieli lokali ponoszenia tych wydatków w określonym stosunku nie oznacza, wobec treści art. 12 ust. 3 u.w.l., że skala tych obciążeń ma być jednakowa dla wszystkich. Wobec powyższego możliwe jest określenie w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych – chodzi tu o dopuszczalne odmienne traktowanie właścicieli lokali użytkowych (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997r., sygn. akt: II CKN 226/97). Jednakże sam charakter tych lokali jako użytkowych nie daje uprawnienia wspólnocie mieszkaniowej do odmiennego obciążania właścicieli lokali użytkowych zwiększonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Jak wskazuje się bowiem w orzecznictwie sądowym „Unormowanie zawarte w art. 12 ust. 2 i 3 u.w.l. nie zezwala na zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli sposób korzystania z tych lokali nie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.” (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 569/12).

Równocześnie podkreślenia wymaga fakt, że rozliczenia za energię cieplną dostarczaną do instalacji centralnego ogrzewania, w sytuacji gdy nie ma zainstalowanych odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną. To samo dotyczy rozliczenia za inne usługi związane z zaspokajaniem potrzeb właścicieli lokali, dla których nie ma odrębnych sposobów pomiaru, - takich jak np. oświetlanie klatek schodowych (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 13 grudnia 2006r., sygn. akt: I ACa 589/06). Wspólnota mieszkaniowa nie może np. ustalić wyższych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną dla Pani X (która posiada 8-osobową rodzinę i jest właścicielem lokalu mieszkalnego), ustalając je w inny sposób niż dla reszty właścicieli lokali mieszkalnych. Nie może tego zrobić nawet wtedy, gdy według większości właścicieli lokali z uwagi na liczebność tej rodziny "korzystają oni znacznie częściej ze światła na klatce schodowej", itp. Zasady ustalania wysokości zaliczek mogą się oczywiście zmienić, o ile zmieniają się w stosunku do określonej kategorii właścicieli lokali.

Problemy praktyczne stwarza kwestia centralnego ogrzewania w budynku, za które rozlicza się wspólnota mieszkaniowa z dostawcą ciepła. Właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997r., sygn. akt: III CZP 36/97).

 

Ingerencja wspólnoty w prywatną własność właścicieli lokali w chwili wyposażania nieruchomości wspólnej w odpowiednie urządzenia lub instalacje

(Aby uzyskać informacje dotyczące kwestii odrębności nieruchomości wspólnej od własności lokali zobacz dział " wspólnota mieszkaniowa"  -->> sekcja "co to właściwie jest").

Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Wskazać wypada, że nie ma ona prawa ingerowania w prywatną własność poszczególnych właścicieli lokali. Zgodnie z art. 13 ust. 2 u.w.l. właściciel lokalu jest obowiązany, na żądanie zarządu, zezwalać na wstęp do swojego lokalu m.in. w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Wspólnota mieszkaniowa nie może wymusić na właścicielu lokalu dokonania z jego własnością czegoś, czego on nie chce. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 3 września 2013 r., sygn. akt V ACa 290/13 „Wprawdzie art. 13 ust. 2 u.w.l. nakłada na właścicieli lokali obowiązki dotyczące bezpośrednio ich lokali (właściciel lokalu zostaje bowiem zobowiązany tym przepisem do zezwalania na wstęp do swojego lokalu, na żądanie zarządu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje), w celu ochrony interesów pozostałych właścicieli lokali, jednakże w razie odmowy spełnienia obowiązku udostępniania lokalu, wspólnocie mieszkaniowej przysługuje wyłącznie roszczenie o nakazanie przez sąd udostępnienia lokalu w celu wykonania czynności, o których mowa w art. 13 ust. 2 u.w.l. Uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą bowiem jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali”. Może więc ona żądać od właściciela lokalu jedynie udostępnienia tego lokalu w celu wyposażenia budynku, jego części czy innych lokali w dodatkowe instalacje, jednak nie może na siłę wyposażyć w takie instalacje lokalu będącego własnością tego właśnie właściciela lokalu bez jego wyraźnej zgody. Zatem właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o wyposażeniu budynku np. w instalację centralnego ogrzewania (o ile instalacja taka się w nim nie znajduje), co będzie się oczywiście mieściło w czynnościach przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej (zarządca) może żądać następnie udostępnienia lokalu w celu wyposażenia budynku i innych lokali w taką instalację (np. w celu przeprowadzenia rur dostarczających ciepło przez konkretny lokal). Nie ma jednak środków prawnych do zmuszenia właściciela lokalu do przyłączenia się do takiej instalacji. Właściciel lokalu, w przypadku podjęcia przez właścicieli lokali uchwały o wyposażeniu budynku w instalację centralnego ogrzewania, a jednocześnie o przyłączeniu do tej instalacji wszystkich lokali (gdy część właścicieli się na to nie zgadza), może zaskarżyć taką uchwałę do sądu, jako podjętą z naruszeniem przepisów prawa (wykraczającą poza zarząd nieruchomością wspólną, a więc wyłączny zakres uprawnień wspólnoty mieszkaniowej). Może również, w przypadku braku zaskarżenia tej uchwały w 6-tygodniowym terminie, dochodzić ochrony własności na zasadach ogólnych przewidzianych w art. 222 kc. U.w.l. odnosi się bowiem jedynie do uchwał właścicieli lokali dotyczących zakresu działania wspólnoty mieszkaniowej (tj. zarządu nieruchomością wspólną) i do możliwości ich zaskarżania wobec niezgodności z przepisami prawa. Nie wyłącza to stosowania w zakresie ochrony własności odrębnych lokali zasad ogólnych określonych w k.c. (czyli nie ma zastosowania w zakresie ochrony własności odrębnego lokalu ograniczenie wskazanym wyżej terminem).

 

Czy członek wspólnoty ma obowiązek wpuszczać inne osoby do swojego lokalu

Właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje (art. 13 ust. 2 u.w.l.).

Przeprowadzanie konserwacji i remontów części wspólnych, jak też usuwanie awarii w nieruchomości wspólnej ma na celu ochronę przedmiotu współwłasności i zachowanie rzeczy w stanie niepogorszonym. Wobec tego obowiązek ten jest skorelowany z obowiązkiem współdziałania z innymi właścicielami lokali w ochronie wspólnego dobra.

 

Koszty utrzymania lokalu w należytym stanie – czy członek wspólnoty może przerzucić je na wspólnotę

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie.

Obowiązek ten odnosi się także do balkonów czy tarasów, stanowiących części składowe lokali. Koszty utrzymania balkonów czy tarasów w należytym stanie, jak również ich odtworzenia obciążają właściciela konkretnego lokalu, a nie wspólnotę mieszkaniową, przy czym wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową ( tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002r., sygn. akt: III RN 153/01; w uchwale z dnia 7 marca 2008r., sygn. akt: III CZP 10/08).

 

Jakie opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej ponoszą członkowie tej wspólnoty

Właściciele lokali uiszczają na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Zobowiązania te (świadczenia okresowe) mają zagwarantowaną przez ustawodawcę prostszą procedurę ich dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową, poprzez przewidziany w u.w.l. tryb upominawczy. Jednocześnie wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o obowiązku uiszczenia jednorazowej opłaty (oprócz zaliczek) na potrzeby utrzymania nieruchomości wspólnej, jak w przypadku konieczności przeprowadzenia nieprzewidzianego remontu (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 1499/13; Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 23 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 413/13). Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 u.w.l. (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18 października 2013 r., sygn. akt III CZP 42/13).

 

Obowiązek współdziałania z innymi właścicielami lokali

Właściciele lokali są obowiązani współdziałać z innymi właścicielami lokali w ochronie wspólnego dobra. Są zatem zobowiązani do działania w przypadku jego zagrożenia czy niszczenia. W określonych przypadkach braku działania wystarczającej ilości właścicieli zastosowanie znajdą przepisy art. 203 i 199 k.c. albo art. 24 i art. 26 u.w.l.

 

Regulamin porządku domowego

Właściciele lokali są obowiązani przestrzegać porządku domowego. Niektórym osobom może to się wydawać śmieszne, ale jest to bardzo konkretny obowiązek. Wspólnota mieszkaniowa może uchwalić regulamin porządku domowego, który będzie określał np. niedopuszczalne zachowania, które utrudniają korzystanie przez innych właścicieli lokali z ich lokali lub nieruchomości wspólnej. W przypadku, gdy właściciel lokalu będzie wykraczał „w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu” wspólnota mieszkaniowa będzie mogła w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Jest to bardzo dotkliwa sankcja za naruszanie tego „śmiesznego” porządku domowego. Jednocześnie jednak należy podkreślić, że wspólnota mieszkaniowa nie może ingerować przy pomocy takiego regulaminu w prawo odrębnej własności lokali. Podkreślił to Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 29 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 645/12, w którym wskazał, że „Właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Taki zaś charakter mają postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem, obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, obowiązek zawiadomienia zarządu wspólnoty o wszystkich istotnych zmianach dotyczących lokalu, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz zakazu zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny rachunek w piwnicach oraz prowadzenie w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez uzgodnienia z zarządem wspólnoty.” Podobnie wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 600/08. W żadnym zatem ze wskazanych zakresów wspólnota mieszkaniowa nie może nakładać na właścicieli lokali nakazów czy zakazów.

 

Konsekwencje braku uiszczania zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną czy naruszania regulaminu porządku domowego

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości (art. 16 ust. 1 u.w.l.).

Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego (art. 16 ust. 2 u.w.l.).

Jest to niewątpliwie bardzo dotkliwa sankcja za naruszenie porządku domowego.

Jednocześnie jest to sposób na radzenie sobie z niesolidnymi właścicielami lokali przez pozostałych właścicieli lokali. Jeżeli zatem któryś właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat, to wówczas zarząd (zarządca), na podstawie podjętej w oparciu o art. 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l. uchwały właścicieli lokali, jest uprawniony, a równocześnie zobowiązany, do wytoczenia w imieniu wspólnoty powództwa określonego w art. 16 ust. 1 u.w.l. Osoba ta nie partycypuje bowiem w kosztach utrzymania wspólnej własności. Znamiennym jest również fakt, iż uiszczenie przez pozwanego właściciela lokalu zaległych opłat nie czyni powództwa bezpodstawnym, gdyż jedyną przesłanką powództwa jest fakt długotrwałego zalegania z opłatami, a nie okoliczność dochodzenia wierzytelności (w takiej sytuacji zarząd mógłby dochodzić tych opłat na zasadach ogólnych).

Stosowanie art. 16 ust. 1 u.w.l. stanowi ostateczną ochronę innych uprawnionych podmiotów, tj. właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, przed uporczywym, niesumiennym postępowaniem innego członka wspólnoty, naruszającym z kolei ich wspólny interes (tak Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 27 września 2012 r., sygn. akt I ACa 407/12).

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 lutego 2013 r., sygn. akt I CSK 480/12 „Przesłanka długotrwałego zalegania przez właściciela lokalu z zapłatą na rzecz wspólnoty mieszkaniowej należnych opłat, stanowi samodzielną i wystarczającą podstawę żądania przymusowej sprzedaży lokalu. Uprawnienie przyznane w art. 16 ust. 1 u.w.l. jest przykładem najdalej idącej ingerencji wspólnoty mieszkaniowej w prawo własności lokalu. Powinno to skłaniać wspólnotę mieszkaniową do korzystania z tego środka ochrony w ostateczności, gdy perswazje i łagodniejsze środki prawne nie odnoszą pożądanego skutku. (...) Prawo cywilne służy ochronie praw podmiotowych, a zatem wszelkie rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji bądź unicestwienia tych praw wymagają z jednej strony ostrożności, a z drugiej bardzo wnikliwego rozważenia wszystkich aspektów konkretnego wypadku. Odmowa udzielenia ochrony może być zatem uzasadniona zaistnieniem okoliczności wyjątkowych, rażących i nieakceptowanych ze względów aksjologicznych, ewentualnie teleologicznych.”

 

Odpowiedzialność właściciela lokalu za długi wspólnoty mieszkaniowej

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (art. 17 u.w.l.).

Ponieważ nie jest możliwe prowadzenie egzekucji czy zaspokojenie wierzyciela z nieruchomości wspólnej to wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność w takim znaczeniu, że ma obowiązek zaspokojenia roszczeń wierzyciela z majątku właścicieli lokali, którym zarządza (np. uiszczonych już zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną czy funduszu remontowego).

Podstawową jednak kwestią, która ma bardzo duże znaczenie dla poszczególnych właścicieli lokali, jest fakt, iż odpowiadają oni za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wyłącznie w części odpowiadającej ich udziałowi w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z przepisem art. 17 u.w.l. odpowiedzialność właścicieli lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej nie jest ani odpowiedzialnością subsydiarną (tak jak ma to miejsce np. w spółce jawnej – art. 31 § 1 k.s.h.) ani odpowiedzialnością solidarną (in solidum).

Wierzyciel może zatem dochodzić roszczenia pieniężnego od właścicieli lokali równocześnie z dochodzeniem tego roszczenia od wspólnoty mieszkaniowej bądź nawet niezależnie od niego.

Stosownie do treści art. 369 k.c. zobowiązanie jest solidarne, jeżeli wynika to z ustawy lub z czynności prawnej. Solidarność dłużników polega natomiast na tym, iż wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych z obowiązku zaspokojenia wierzyciela w całości lub części zobowiązania.

Ponieważ art. 17 u.w.l. nie przewiduje odpowiedzialności in solidum właściciela lokalu za całość konkretnego zobowiązania dotyczącego nieruchomości wspólnej, a jedynie odpowiedzialność za to zobowiązanie w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej, zatem wierzyciel nie może dochodzić od właściciela konkretnego lokalu zaspokojenia roszczenia w całości albo w części przekraczającej jego udział w nieruchomości wspólnej. Przykładowo: jeżeli zobowiązanie wynosi 10.000 PLN, a udział konkretnego właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej wynosi 10% (czy ułamkowo 1/10, 10/100, 14/140, itp.), to wierzyciel może dochodzić od niego zaspokojenia roszczenia w wysokości 1.000 PLN i ani grosza więcej.

Podkreślić jednocześnie należy, iż tytuł egzekucyjny, w rozumieniu art. 777 k.p.c., uzyskany przeciw wspólnocie (tj. prawomocny wyrok, zasądzający należność od wspólnoty, a wydany w sprawie, w której właściciele lokali nie byli wskazani jako pozwani) nie jest podstawą dochodzenia należności od właścicieli lokali. Nie może być zatem tytułem wykonawczym, w rozumieniu art. 776 k.p.c., stanowiącym podstawę do prowadzenia egzekucji z majątku konkretnych właścicieli lokali. Jeśli wierzyciel nie otrzyma należności od wspólnoty, będzie musiał wytoczyć nowy proces przeciwko właścicielom lokali (o ile nie zostali oni wcześniej zapozwani razem ze wspólnotą). W u.w.l., jak również w k.p.c., brak jest bowiem przepisu, na podstawie którego sąd mógłby nadać tytułowi egzekucyjnemu przeciwko wspólnocie klauzulę wykonalności przeciwko właścicielom lokali. Brak jest bowiem przepisu podobnego do chociażby art. 7781 k.p.c., zgodnie z którym tytułowi egzekucyjnemu wydanemu przeciwko spółce jawnej, spółce partnerskiej, spółce komandytowej lub spółce komandytowo-akcyjnej sąd nadaje klauzulę wykonalności przeciwko wspólnikowi ponoszącemu odpowiedzialność bez ograniczenia całym swoim majątkiem za zobowiązania spółki, jeżeli egzekucja przeciwko spółce okaże się bezskuteczna, jak również wtedy, gdy jest oczywiste, że egzekucja ta będzie bezskuteczna.