Samodzielność lokalu

 

Radca prawny Łukasz Łobodziec:

 

Samodzielność lokalu

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu u.w.l., jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 2 u.w.l.). Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym „Przepis ust. 1 art. 2 u.w.l. używając pojęcia "samodzielny lokal mieszkalny", wskazuje jednocześnie, iż o możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu decyduje jego określona cecha - samodzielność. Za cechy świadczące o samodzielności lokalu przyjmuje się wydzielenie izb lub izby trwałymi ścianami w obrębie budynku (zgodnie z art. 2 ust. 2 u.w.l.) oraz to, by lokal mógł pełnić swoją funkcję bez konieczności korzystania w tym celu z innych lokali.” (tak Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 6 marca 2013 r., sygn. akt I ACa 92/13).

Do lokalu mogą przynależeć pomieszczenia, jako jego części składowe, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż (art. 2 ust. 4 u.w.l.). Jeżeli pomieszczenia takie nie staną się częścią składową lokalu mieszkalnego albo użytkowego to wówczas, jako część nieruchomości wspólnej, stanowić będą przedmiot współwłasności właścicieli lokali (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 31 stycznia 2006r., sygn. akt: I ACa 741/05). Z praktycznego punktu widzenia pomieszczenia takie będą wówczas używane przez właścicieli lokali w ramach podziału quo ad usum.

Wskazać należy, iż u.w.l. wyraźnie rozróżnia 2 pojęcia: pomieszczenie pomocnicze i pomieszczenie przynależne. Rozróżnienie to ma bardzo ważne znaczenie ze względu na potencjalne czynności dotyczące tych pomieszczeń (głównie chodzi o VAT płacony od czynności dotyczących pomieszczeń przynależnych). Pomieszczenia pomocnicze, wraz z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, służą bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (np. łazienka). Natomiast pomieszczenia przynależne, które stanowią część składową lokalu mieszkalnego, nie służą bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a służą zaspokajaniu "innych potrzeb" osób, które korzystają z lokalu (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 2003r., sygn. akt: III RN 29/02).

Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu (art. 2 ust. 5 u.w.l.). Dzięki temu wiadomo co jest przedmiotem odrębnej własności.

 

Miejsce garażowe

Określenie charakteru miejsca garażowego w garażu wielostanowiskowym stwarzało niegdyś pewne problemy. Miejsce garażowe w garażu wielostanowiskowym nie jest pomieszczeniem pomocniczym ani pomieszczeniem przynależnym do lokalu (tak m.in. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 19 maja 2004r., sygn. akt: I CK 696/03). Miejsce takie nie jest w ogóle pomieszczeniem. Garaż wielostanowiskowy z wyznaczonymi miejscami postojowymi może stanowić odrębny lokal użytkowy. Wówczas stanowi przedmiot współwłasności grupy osób, które korzystają z niego na zasadzie podziału quo ad usum (np. 10 współwłaścicieli takiego lokalu użytkowego, w którym jest 10 stanowisk postojowych dla samochodów). Jeżeli garaż wielostanowiskowy nie stanowi takiego odrębnego lokalu użytkowego, bądź własności dotychczasowego właściciela, to wtedy garaż ten jest częścią nieruchomości wspólnej stanowiącej przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 23 stycznia 2007r., sygn. akt: VI ACa 661/06). Jednocześnie możliwe jest także inne uregulowanie kwestii korzystania z miejsc parkingowych, a mianowicie ustanowienie przez wspólnotę mieszkaniową odpowiedniej służebności gruntowej na rzecz członka wspólnoty albo podmiotu nie mającego tego statusu (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 listopada 2011 r., sygn. akt III CSK 15/11 i postanowieniu z dnia 30 czerwca 2011 r., sygn. akt III CSK 272/10). Taką formę korzystania winna regulować umowa zawarta przez wszystkich współwłaścicieli, na podstawie której określony zostanie sposób korzystania z rzeczy wspólnej, a nie inna umowa, istotą której jest korzystanie z cudzej rzeczy (tak Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1386/11). Z tą ostatnią tezą nie można się do końca zgodzić w odniesieniu do „dużej” wspólnoty mieszkaniowej, gdyż stałoby to w sprzeczności z zasadą wyrażoną w art. 22 u.w.l., która określa sposób dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną.

 

Balkony \ tarasy \ loggie

Problemy stwarzało również określenie charakteru balkonu przylegającego do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności albo własności dotychczasowego właściciela. Balkon taki, służący do wyłącznego użytku właściciela lokalu, stanowi część składową konkretnego lokalu. Balkon, jako część budynku służąca do wyłącznego użytku właściciela lokalu, do którego przylega, z całą pewnością nie stanowi części nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. - stanowi więc część składową konkretnego lokalu.

Jak jednak wskazuje się w aktualnych orzeczeniach sądów powszechnych „elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.” (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 763/13)

W wyroku z dnia 3 października 2002r., sygn. akt: III RN 153/01W, Sąd Najwyższy stwierdził, iż w zależności od koncepcji architektonicznej danego budynku i okoliczności balkon może, acz co do zasady nie stanowi pomieszczenia przynależnego. Trudno się jednak zgodzić z takim stanowiskiem SN, by można było uznać balkon za pomieszczenie. Gdyby był on pomieszczeniem to niewątpliwie straciłby swój status balkonu.

Wskazane uwagi odnoszą się też do tarasów i loggi.

 

Rozróżnienie lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych

Podstawową kwestią wymagającą wyjaśnienia jest rozróżnienie dwóch pojęć: samodzielny lokal mieszkalny i samodzielny lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Samodzielny lokal mieszkalny może stanowić odrębną nieruchomość, lecz nie musi (art. 2 ust. 1 u.w.l.). Samodzielne lokale w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l., które nie są przedmiotem odrębnej własności, stanowią wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 października 2003r., sygn. akt: I CK 156/02; w wyroku z dnia 21 lutego 2002r., sygn. akt: IV CKN 751/00). Dlatego też w razie sukcesywnego ustanawiania i rozporządzania odrębną własnością kolejnych lokali właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnianiu kolejnych lokali i rozporządzaniu nimi (art. 4 ust. 2 u.w.l.).

Samodzielność lokalu stwierdza w odpowiednim zaświadczeniu starosta (art. 2 ust. 3 u.w.l.).

Wymogu tego nie stosuje się w przypadku ustanawiania własności lokalu w drodze orzeczenia sądowego znoszącego współwłasność. Ustanawiając w postępowaniu o zniesienie współwłasności odrębną własność lokali, sąd nie jest związany wskazanym wyżej zaświadczeniem starosty. Ocenia więc samodzielnie, czy istnieją ustawowe przesłanki ustanowienia odrębnej własności lokalu (tak m.in. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 listopada 2002r., sygn. akt: III CKN 1372/00; w postanowieniu z dnia 13 marca 1997r., sygn. akt: III CKN 14/97). Jednocześnie takie orzeczenie o zniesieniu współwłasności budynku mieszkalnego powinno obejmować wszystkie lokale w tym budynku (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 15 czerwca 2012 r., sygn. akt: II CSK 582/11).