Służebność przesyłu

 

Adwokat Bartosz Kwiatkowski:

 

Znaczenie dla wspólnot mieszkaniowych przepisów o służebności przesyłu

Aktualnie mamy do czynienia z początkami rzeczywistego ustanawiania służebności przesyłu i regulowania zaszłości dotyczących już istniejącej infrastruktury. Dzieje się tak wobec jednoznacznego uregulowania w kodeksie cywilnym w 2008 r. kwestii służebności przesyłu i zakończeniu dzięki temu rozbieżności w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Wskazać wypada, iż takie uregulowanie odnośnie istniejącej albo projektowanej infrastruktury zapewnia nie tylko stabilność stosunków prawnych, ale umożliwia również właścicielowi (współwłaścicielom, użytkownikowi wieczystemu) uzyskanie wynagrodzenia z tego tytułu.

Wiele nieruchomości wspólnych wspólnot mieszkaniowych złożonych jest nie tylko z samego budynku wydzielonego po obrysie, ale także z nieruchomości gruntowej, przez którą przebiega często infrastruktura techniczna (jak m.in. wodociągi, kanalizacje, gazociągi, kable energetyczne). Aktualnie coraz powszechniejsze staje się dochodzenie opłat za korzystanie z nieruchomości. Nie chodzi tu tylko o sytuacje bezumownego korzystania z nieruchomości, ale także o celowościowe ustanawianie służebności przesyłu na przyszłość (tak w sytuacji braku wcześniejszego uprawnienia do ingerencji we własność, jak i w sytuacji istnienia uprzedniej zgody, która była udzielona w zwykłej formie). Dotyczy to nie tylko sytuacji posiadania przez wspólnotę mieszkaniową przymiotu właściciela nieruchomości gruntowej, lecz również sytuacji posiadania przez wspólnotę mieszkaniową przymiotu użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej (tak m.in. SN w postanowieniu z dnia 15 października 2008 r., sygn. akt: I CSK 135/08; w postanowieniu z dnia 15 maja 2009 r., sygn. akt: II CSK 674/08). Uzyskane z tego tytułu środki mogą stanowić poważny zastrzyk finansowy dla budżetu wspólnoty – dlatego też warto zainteresować się tą tematyką.

 

Podstawa prawna do ingerencji w cudzą własność

Budujący na cudzym gruncie urządzenia przesyłowe musi (musiał) uzyskać prawo do dysponowania cudzą nieruchomością. W przypadku urządzeń przesyłowych ograniczenie prawa własności jest jeszcze dalej idące, bo pociąga za sobą konieczność stałego dostępu do tych urządzeń. Jak trafnie podnosi się w orzecznictwie Sądu Najwyższego stałe korzystanie z linii przesyłowej, polegające na prowadzeniu prac o charakterze konserwacyjnym lub naprawczym, zakłada konieczność swobodnego dostępu do tych urządzeń, a uprawnień tych nie gwarantuje decyzja w sprawie lokalizacji szczegółowej, decyzja o pozwoleniu na budowę, jak też zgodność budowy z wymaganiami ustawy Prawo budowlane (tak SN m.in. w wyroku z dnia 9 sierpnia 2005 r., sygn. akt: IV CK 82/05; wyroku z dnia 29 stycznia 2008 r., sygn. akt: IV CSK 410/07; wyroku z dnia 6 maja 2009 r., sygn. akt: II CSK 594/08). Przedsiębiorstwo przesyłowe może (mogło) uzyskać odpowiednie uprawnienia do ingerencji w prawo własności na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, czy to na podstawie zwykłej, pisemnej umowy z właścicielem nieruchomości, czy to przez ustanowienie odpowiedniej służebności, czy też przez uzyskanie odpowiedniej decyzji administracyjnej. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 lipca 2007 r., sygn. akt: V CSK 120/07 "przepisy Kodeksu cywilnego w art. 244 i 245 § 1 i 2 k.c. określały sposób uzyskania prawa rzeczowego (służebności), uprawniającego do władania nieruchomością w charakterze posiadacza zależnego". Stosownie do treści art. 245 § 2 k.c. oświadczenie właściciela ustanawiającego takie prawo zależne wymagało formy aktu notarialnego. Jak dalej sąd wskazał "czynność dokonana bez zachowania takiej formy (...) nie mogła doprowadzić do ustanowienia służebności (por. wyrok SN z 8 lutego 1988 r., sygn. akt IV CR 45/88, OSNC 1990/2/33), a jedynie do nawiązania stosunku obligacyjnego podlegającego wypowiedzeniu. Kodeksowa regulacja prawna służebności (art. 285 § 1 k.c.) ukierunkowana na polepszenie korzystania z nieruchomości nie odpowiada potrzebom gospodarczym w razie budowy trwałych urządzeń liniowych należących do przedsiębiorstwa, które może przecież funkcjonować bez nieruchomości, a gdyby nawet je miało, to użyteczność i wartość nieruchomości nie jest istotnym czynnikiem w planowaniu inwestycji. Mimo tego niedostosowania praktyka przyjęła konieczność stosowania przepisów dotyczących służebności gruntowych do regulacji władztwa polegającego na budowie linii przesyłających energię, wodę, gaz itp. Stanowisko takie, mimo kontrowersyjności tej koncepcji, konsekwentnie wyrażał Sąd Najwyższy pod rządem Prawa rzeczowego z 1946 r. (vide: orzeczenie z dnia 31 grudnia 1962 r., sygn. akt II CR 1006/62, OSPiKA 1964, poz. 91), a następnie Kodeksu cywilnego (vide: uchwała SN z 3 czerwca 1965 r., sygn. akt III CO 34/65, OSNC 1966/7-8/109; wyrok SN z 8 września 2006 r., sygn. akt II CSK 112/06, M.Prawn. 2006/19/1016; uchwała SN 17 stycznia 2001 r., sygn. akt III CZP 79/02, OSNC 2003/11/142), zastrzegając tylko, aby umowy te nie tworzyły nowych nieznanych praw rzeczowych. Działalność gospodarcza pozwanej Spółki poddana prawom rynku, trwająca w tej formie prawnej od początku lat 90, usprawiedliwia wymaganie powoda uregulowania stanu prawnego linii przesyłowych niebędących częścią składową nieruchomości gruntowych, skoro doszło do konfliktu interesów Spółki i właściciela, a próba ustalenia na przyszłość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości nie powiodła się. Należy bowiem zaznaczyć, że korzystający z cudzego mienia, w braku odmiennej umowy, powinien płacić odpowiednie wynagrodzenie. Wcześniej wyrażana zgoda na ułożenie linii przesyłowej może być odwołana, co w braku ustawy ograniczającej prawo własności wymaga podejmowania negocjacji przynajmniej w zakresie wynagrodzenia; żądanie przeniesienia urządzeń (art. 222 § 2 k.c.) podlegałoby ocenie pod kątem zgodności z gospodarczym i społecznym przeznaczeniem prawa, aż do odmowy udzielenia właścicielowi ochrony (art. 5 k.c.). Nie zwalnia to jednak przedsiębiorcy z obowiązku uiszczania wynagrodzenia, skoro odbiorcy gazu ponoszą koszty jego przesyłania i nie ma uzasadnienia aksjologicznego dla obciążania tymi kosztami właścicieli nieruchomości obciążonych”.

Wskazane wyżej podstawy do uzyskania uprawnienia do ingerencji we własność nieruchomości obowiązują zarówno obecnie (ustawa Kodeks cywilny i ustawa o gospodarce nieruchomościami z 1997 r.), jak i obowiązywały w przeszłości (m.in. ustawa Kodeks cywilny, ustawa z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, ustawa z 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości). Zarówno ustanowione służebności, jak i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych ograniczających prawo własności, jako sposobu wywłaszczenia nieruchomości, podlegały ujawnieniu w księdze wieczystej [art. 31 ustawy z 1958 r. i art. 70 (później od 1991 r. art. 66) ustawy z 1985 r.], tak jak aktualnie ma to miejsce w stosunku do decyzji wydawanych na podstawie art. 124 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 r. Wiarygodnym źródłem informacji o nieruchomości jest księga wieczysta, w której należy szukać informacji o ustanowionych służebnościach czy wydanych decyzjach administracyjnych, a wpisy w niej zawarte służą ustaleniu aktualnego stanu prawnego nieruchomości i korzystają z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym - art. 1 ust. 1 i art. 3 ustawy z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361, z późn. zm.).

Zwykłą, pisemną zgodę na korzystanie z nieruchomości, o ile taka była udzielona, można natomiast wypowiedzieć (jako zwykły stosunek obligacyjny), co skutkuje koniecznością ustalenia na nowo zasad korzystania z nieruchomości. Wypowiedzenie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości oznacza brak dalszych podstaw do ingerencji w prawo własności i konieczność umownego uregulowania tej kwestii. Zaniechanie bowiem prawnego uregulowania zasad korzystania z nieruchomości oznacza brak tytułu prawnego do dalszego ingerowania w sferę cudzej własności (tak SN w wyroku z dnia 6 maja 2009 r., sygn. akt: II CSK 594/08).

Ustalić zatem na początku należy w jaki sposób przedsiębiorca przesyłowy uzyskał uprawnienie do korzystania z nieruchomości – czy ustanowił służebność na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, czy może była to zwykła umowa pisemna. Następnie należy ustalić czy właściciel/użytkownik wieczysty udzielający zgody na posadowienie infrastruktury na nieruchomości i następcze korzystanie z niej zrzekł się wynagrodzenia za korzystanie z tejże.

Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa ma grunt i w nim, albo na nim, posadowiona jest infrastruktura przesyłowa, to wypada zastanowić się nad uregulowaniem prawnym sposobu korzystania z tego gruntu. Usunie to jakiekolwiek wątpliwości prawne co do sposobu korzystania z niego przez przedsiębiorców przesyłowych, a jednocześnie zasili budżet wspólnoty mieszkaniowej.

 

Odpłatność za korzystanie z nieruchomości – czy jest obowiązkowa

Można korzystać z gruntu nieodpłatnie, gdyż zależy to wyłącznie od woli obu stron umowy. Właściciel nieruchomości obciążonej istniejącą infrastrukturą techniczną uprawniony jest do wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, chyba że jednoznacznie zrzekł się go. Mowa jest tu o podstawie do stałego korzystania z nieruchomości, a nie o podstawie (zgodzie) na samo posadowienie infrastruktury – należy wyraźnie odróżnić od siebie te dwie rzeczy. Zwlekanie natomiast przez właściciela z żądaniem zapłaty, chociażby przez znaczny okres czasu od zbudowania linii, nie może być rozumiane jako domniemane oświadczenia woli zrzeczenia się wynagrodzenia (tak m.in. SN w postanowieniu z dnia 28 stycznia 1999 r., sygn. akt: III CKN 145/98). Jak wskazał również SN w wyroku z dnia 29 kwietnia 2009 r., sygn. akt: II CSK 560/08 w odniesieniu do gruntów należących do Skarbu Państwa i wykorzystywanych przez zakład energetyczny poprzez posadowienie słupów i linii energetycznych "korzystanie z tych gruntów przez przedsiębiorstwo energetyczne pozwanego wymaga podstawy prawnej, nie odnoszącej się do samego postawienia słupów i rozwieszenia sieci energetycznej, co miało miejsce przed laty i zostało już rozpatrzone, ale do obecnego korzystania. Skoro strony przyznają, że nie ma między nimi zawartej stosownej umowy, a w nowych warunkach prawnych wykonywania własności przez podmioty prawa cywilnego nie występuje żadna podstawa do korzystania z własności Skarbu Państwa ex lege i nieodpłatnie, to mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem z cudzej własności. Nie występuje żadne, jak podnosi się w skardze kasacyjnej pozwanego, "trwałe ograniczenie uprawnień właścicielskich Skarbu Państwa do nieruchomości i pozbawienie możliwości domagania się wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez stronę powodową". Jeśli tak, to pozwanego obciąża obowiązek zapłacenia powodowi należnego wynagrodzenia. (...) Dodać trzeba, że ze względu na sygnalizowane wcześniej wprowadzenie od dnia 3 sierpnia 2008 r. do kodeksu cywilnego przepisów o służebności przesyłu (ustawa z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny, Dz.U. Nr 116, poz. 731), roszczenia o wynagrodzenie za bieżące korzystanie z gruntu w zakresie służebności przesyłu należy rozpatrywać z uwzględnieniem nowych przepisów (art. 305 1 - 305 4 k.c.) oraz zmienionego jednocześnie art. 49 k.c.". Te same uwagi odnieść należy również do gruntów stanowiących własność osób fizycznych czy innych podmiotów prawa.

 

Wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości

Wysokość wynagrodzenia zależy m.in. od społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu. Zgodnie z art. 143 k.c., społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu nie wyznacza sposób, w jaki z gruntu dotychczas korzystano, ale sposób, w jaki właściciel faktycznie i potencjalnie, zgodnie z przepisami prawa, może zgodnie ze swoją wolą z gruntu korzystać. Wymieniony przepis traktuje zatem o społeczno-gospodarczym przeznaczeniu gruntu w rozumieniu abstrakcyjnym, co oznacza, że odwołanie się do społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości należy rozumieć jako wskazanie na uprawnienie właściciela do nieskrępowanego korzystania z tej nieruchomości. Uprawnienie to odnosi się do nieruchomości w pełnym zakresie, a więc potencjalnego wykorzystania jej w granicach zakreślonych właścicielowi przez prawo (tak SN w wyroku z dnia 6 stycznia 2005r., sygn. akt: III CK 129/04).

Podstawą obliczenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości są pożytki cywilne jakie z tej nieruchomości mógłby uzyskać właściciel zawierając umowę najmu czy też dzierżawy tej nieruchomości będącej w takim stanie, w jakim była w okresie, za jaki żąda wynagrodzenia – wysokość tego wynagrodzenia powinno się ustalać według stawek cen rynkowych (tak m.in. SN w wyroku z dnia 15 września 2005r., sygn. akt: II CK 61/05; w wyroku z dnia 11 maja 2005r., sygn. akt: III CK 556/04; w wyroku z dnia 7 kwietnia 2000r., sygn. akt: IV CKN 5/00). Taki sposób kalkulacji należy przyjmować przy obliczaniu wynagrodzenia za służebność przesyłu, a wyceny takiej powinien dokonać rzeczoznawca majątkowy ds. nieruchomości (tak m.in. SN w wyroku z dnia 15 września 2005 r., sygn. akt: II CK 61/05). Jak wskazał SN w wyroku z dnia 1 lutego 2010 r., sygn. akt: I CSK 312/09 „wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy powinna być ustalona w oparciu o stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy (pożytki cywilne), jakie właściciel mógł uzyskać, zawierając umowę najmu lub dzierżawy (por. wyroki Sądu Najwyższego z 6 października 2006 r. V CSK 192/06, niepubl., z 15 września 2005 r. II CK 61/05, niepubl., z 29 czerwca 2005 r. III CK 669/04, niepubl., z 11 maja 2005 r. III CK 556/2004, niepubl. z 15 kwietnia 2004 r. IV CK 273/03, niepubl., uchwałę siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r. III CZP 20/84, OSNC 1984/12/209)”.

W wyroku z dnia 3 lutego 2010 r., sygn. akt: II CSK 444/09 SN wskazał jednakże, że „posiadanie służebności gruntowej, obecnie zdefiniowanej w art. 305 1 k.c. jako służebność przesyłu, przybiera taką postać, że nie pozbawia w zupełności faktycznego władztwa właściciela nad nieruchomością obciążoną. Dlatego muszą zawodzić kryteria ustalania wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości oparte wyłącznie na układzie odpowiednich cen rynkowych właściwych dla najmu lub dzierżawy gruntu, które są adekwatne w sytuacjach, kiedy wynajmujący lub wydzierżawiający zostają zupełnie pozbawieni fizycznego władztwa nad rzeczą. W ramach obiektywnych kryteriów można natomiast zastosować odpowiednie ceny rynkowe za korzystanie z nieruchomości w zakresie służebności, których wysokość powinna uwzględniać stopień ingerencji w treść prawa własności. Ciężar dowodu w zakresie okoliczności mających wpływ na wysokość wynagrodzenia opartego już na wskazanych miernikach spoczywa na stronie pozwanej, która, jak wynika z reguły zawartej w art. 6 k.c., wywodzi korzystne dla siebie skutki z udowodnienia okoliczności mających wpływ na obniżenie wynagrodzenia.”

Ustalając zatem wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu uwzględnia się stosunek korzystania z nieruchomości przez właściciela i przedsiębiorcę przesyłowego, przy czym to na przedsiębiorcy przesyłowym spoczywa ciężar udowodnienia okoliczności obniżających wysokość wynagrodzenia z uwagi na częściowe korzystanie z nieruchomości przez właściciela nieruchomości. Jest to jednakże tylko takie teoretyczne gdybanie, bo w postępowaniu sądowym o ustanowienie służebności to i tak biegły rzeczoznawca, powołany przez sąd, ustali wysokość wynagrodzenia i weźmie z urzędu pod uwagę stopień takiego korzystania.