Podejmowanie uchwał przez wspólnotę mieszkaniową

 

 Adwokat Bartosz Kwiatkowski:

 

Sposób podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową

Właściciele lokali podejmują uchwały w sytuacjach określonych w u.w.l., takich jak np.: zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 2a u.w.l.) czy zgoda na dokonanie przez zarząd wspólnoty czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną (art. 22 ust. 2 u.w.l.).

Zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Mogą być też podejmowane w wyniku oddawania głosów częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie, stosownie do treści art. 23 ust. 3 u.w.l., o treści podjętej uchwały podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie (nie ma tego wymogu, gdy uchwała jest podejmowana wyłącznie na zebraniu). Niedopełnienie obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów nie ma wpływu na jej skuteczność (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2004r., sygn. akt:: IV CK 543/03).

 

Formalizm związany z okolicznościami faktycznymi podejmowania uchwał

U.w.l. nie uzależnia zdolności właścicieli lokali do podjęcia uchwał na zebraniu od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma treść woli wyrażona przez właścicieli lokali w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli lokali mogą być uznane za zasadną przyczynę unieważnienia uchwał na nim podjętych jedynie w sytuacji, gdy skarżący uchwałę właściciel wykazał, iż miały one wpływ na treść konkretnej skarżonej uchwały, tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy skarżącego uchwałę właściciela lokalu (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 października 2013 r., sygn. akt I ACa 768/13; Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 maja 2013 r., sygn. akt VI ACa 477/13; Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 786/12; Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 8 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 584/12; Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 8 czerwca 2010 r., sygn. akt I ACa 116/10; Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 stycznia 2007r., sygn. akt: II CSK 370/06; Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 13 grudnia 2006r., sygn. akt: I ACa 589/06). Właściciele lokali nie są również związani treścią projektów uchwał przedstawionych w zawiadomieniu o zebraniu, wobec czego mogą podejmować także inne uchwały jak również modyfikować przedstawione wcześniej projekty (tak Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1380/12; Sąd Apelacyjny w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1203/12; Sąd Najwyższy w ww. wyroku z dnia 11 stycznia 2007r., sygn. akt: II CSK 370/06). Jednocześnie wskazać wypada na tezę postawioną w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1370/12, że „Podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd uchwała została podjęta z chwilą oddania głosów przez wymaganą większość liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 1 i 2 u.w.l.). Nieprzedstawienie tekstu uchwały pod głosowanie pozostałych właścicieli nie ma wpływu na ocenę bytu prawnego uchwały.”

W tym miejscu należy przytoczyć tezę wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 18 stycznia 2006r., sygn. akt: I ACa 1152/05, zgodnie z którym „Zdolność zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał nie jest uzależniona od jego należytego zwołania. Nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich czynności ze względu na konflikty pomiędzy osobami pełniącymi funkcje zarządu wspólnoty. Istotne jest to, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu, osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.”

W odniesieniu do wskazanych wyżej kwestii proceduralnych istotna jest jeszcze teza wynikająca z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004r., sygn. akt:: IV CK 543/03. Według Sądu Najwyższego podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, tylko jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. Dotyczy to jedynie sytuacji, gdy treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy skarżącego uchwałę właściciela lokalu. Jak podniósł Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 30 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 537/12 „Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.”

Z powyższych uwag wynika zatem jednoznaczny wniosek, iż zebrania właścicieli lokali mogą być zwoływane przez osoby nieuprawnione, albo głosy za konkretną uchwałą, podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów, mogą być zbierane przez takie osoby (np. właściciela lokalu nie będącego członkiem zarządu wspólnoty). Uchybienia te nie mają znaczenia dla ważności i skuteczności uchwał – o ile oczywiście uchybienia te nie miały lub nie mogły mieć wpływu na jej treść (jeżeli za uchwałą opowiedziała się większość głosów właścicieli lokali, liczona według wielkości udziałów).

 

Liczenie głosów

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 u.w.l.).

Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2a u.w.l.). Przyjęcie takiego sposobu głosowania nie jest wówczas uzależnione od podjęcia uchwały w tym przedmiocie. Głosowanie według tej zasady jest wprowadzone automatycznie, o ile tylko jest spełniona choćby jedna ze wskazanych wyżej przesłanek i właściciele posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej zgłoszą takie żądanie (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 marca 2013 r., sygn. akt I ACa 1038/12; Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 października 2005r., sygn. akt: IV CK 129/05; Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 września 2005r., sygn. akt: I ACa 195/05).

Wskazać należy jednak, iż głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się w odniesieniu do konkretnej rozpatrywanej sprawy. Nie powinna mieć miejsca sytuacja, gdy właściciele podejmują raz uchwałę o głosowaniu według wskazanej zasady w stosunku do wszystkich sprawy rozpatrywanych na zebraniu (oczywiście nie dotyczy to sytuacji zawarcia przez właścicieli lokali umowy określającej sposób głosowania w ten sposób). Art. 23 ust. 2 u.w.l. precyzyjnie określa, że zasada ta jest stosowana "w określonej sprawie". Gdyby ustawodawca przewidział możliwość głosowania według tej zasady po jednorazowym podjęciu uchwały o jej stosowaniu co do wszystkich głosowań na zebraniu, to całkowicie inaczej zredagowałby przepis art. 23 ust. 2 u.w.l. Pominąłby wskazane sformułowanie "w określonej sprawie" i przepis ten miałby wówczas takie oto brzmienie: "uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że na każdego właściciela przypada jeden głos". Także art. 23 ust. 2a nie wprowadza odstępstwa od stosowania tej zasady tylko w określonej sprawie. Stanowi on bowiem, iż głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos (o której mowa w przepisie poprzedzającym, tj. w art. 23 ust. 2 u.w.l.), wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Gdyby ustawodawca przewidział możliwość głosowania według tej zasady po jednorazowym podjęciu uchwały o jej stosowaniu, co do wszystkich głosowań na zebraniu, to całkowicie inaczej zredagowałby przepis art. 23 ust. 2a u.w.l. - zamiast "na każde żądanie" byłoby wówczas sformułowanie "na żądanie". Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 18 września 2013 r., sygn. akt I ACa 504/13 „Żądanie zmiany sposobu głosowania, to jest zmiany zasady liczenia głosów według udziałów na zasadę "jeden właściciel - jeden głos", może dotyczyć jedynie ściśle określonych spraw stanowiących przedmiot proponowanych w tym przedmiocie uchwał. Wniosek taki wyraźnie wynika z brzmienia art. 23 ust. 2 u.w.l., który wskazuje, że zmiana sposobu liczenia głosów może nastąpić w określonej sprawie. Tę samą zasadę przyjąć należy w stosunku do szczególnego trybu zmiany sposobu liczenia głosów, który przewidziany został w art. 23 ust. 2a u.w.l. Tym samym nie jest prawnie skuteczne zgłoszenie żądania w tym zakresie w odniesieniu do bliżej niesprecyzowanych uchwał”.

Ważny jest również fakt, że większość głosów obliczana jest wówczas według liczby właścicieli, którzy oddali głos za daną uchwałą, niezależnie od tego, ile lokali wyodrębnionych albo niewyodrębnionych w nieruchomości stanowi ich własność i jaka jest ich powierzchnia (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 kwietnia 2006r., sygn. akt: II CSK 47/06).

Przypomnieć wypada, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (za wyjątkiem przypadków wskazanych w art. 23 ust. 2 i ust. 2a u.w.l.). Z przepisem tym skorelowany jest przepis art. 24 u.w.l. Zgodnie z nim w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

 

Podejmowanie uchwał na zebraniu, na które tylko nieliczni właściciele lokali się stawiają

Nie można się zgodzić z niektórymi poglądami, iż uchwały mogą zapaść na prawidłowo zwołanym zebraniu, nawet jeżeli stawi się na nie tylko np. 3 właścicieli lokali, których udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą łącznie 10%. U.w.l. nie przewiduje czegoś takiego jak „ważność zebrania”. Uchwały muszą zapaść większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, bez względu na to czy zapadają na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów czy w sposób mieszany. W przypadku niemożności uzyskania takiej większości dla uchwały zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Powyższe wnioskowanie wyniku z prostego założenia racjonalności ustawodawcy. Gdyby ustawodawca przewidział możliwość podejmowania ważnych i skutecznych uchwał na zebraniu, gdy za uchwałą głosowaliby właściciele posiadający mniej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, to przede wszystkim nie wprowadziłby trybu mieszanego dla oddawania głosów przez właścicieli lokali (skoro tylko osoby obecne na zebraniu i reprezentujące wspomniane 10% udziałów w nieruchomości wspólnej mogłyby podjąć uchwałę za całą wspólnotę). Ponadto nie zamieściłby w ustawie przepisu art. 24 u.w.l., skoro prawidłowo zwołane zebranie, czy głosy zebrane w drodze indywidualnego ich zbierania, wystarczyłyby dla podjęcia określonej uchwały przez właścicieli reprezentujących mniej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepisy art. 23 ust. 2 w zw. z art. 24 u.w.l. mają przede wszystkim na celu ochronę interesu właścicieli lokali. Można sobie bowiem wyobrazić sytuację, gdy zarząd wspólnoty, pozostający w konflikcie z pozostałymi właścicielami lokali, zwoływałby zebrania, nie informując o tym właścicieli lokali (oczywiście oprócz im przychylnych) i podejmowaliby oni za resztę ważne i skuteczne uchwały. Na uwadze należy mieć bowiem jeszcze okoliczność, że u.w.l. nie podchodzi restrykcyjnie do okoliczności faktycznych podejmowania uchwał, byleby za uchwałą głosy oddało więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej.

W sytuacji zatem, gdy większość właścicieli lokali nie interesuje się sprawami wspólnoty, w tym przede wszystkim nie uczestniczy w zebraniach właścicieli lokali, itp. zastosowanie znajduje wspomniany już art. 24 u.w.l. Umożliwia on zarządowi wspólnoty lub zarządcy wystąpienie do sądu o rozstrzygnięcie sprawy i wydanie orzeczenia zastępującego zgodę właścicieli lokali na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd rzeczą wspólną (gdyż do dokonania czynności zwykłego zarządu zarząd albo zarządca upoważnieni są z mocy ustawy).

 

(Aby uzyskać informacje dotyczące kwestii ważności i skuteczności uchwał podejmowanych na zebraniach właścicieli lokali bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów zobacz dział „uchwały wspólnoty mieszkaniowej” -->> sekcja „zaskarżanie uchwał właścicieli lokali”. W sekcji tej znajdziesz również informacje dotyczące konsekwencji nieprawidłowości zwołania zebrania czy podejmowania uchwał przez właścicieli lokali w drodze indywidualnego zbierania głosów dokonanego przez osoby nieuprawnione)