Przedmiot uchwał wspólnoty mieszkaniowej

 

Radca prawny Łukasz Łobodziec:

 

Przedmiot uchwał wspólnoty mieszkaniowej

Aby wskazać możliwy przedmiot uchwał wspólnoty mieszkaniowej to najpierw trzeba określić co jest przedmiotem wspólności przymusowej właścicieli lokali. Z przepisów u.w.l. jednoznacznie wynika co jest przedmiotem wspólności przymusowej właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową.

Nieruchomość wspólną, będącą przedmiotem rzeczonej współwłasności przymusowej, stanowi, zgodnie z przepisem art. 3 ust. 2 u.w.l., grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Kwestia ta jest jednolicie przyjmowana zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie sądowy. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12 (LEX 1286557) „Nieruchomością wspólną w rozumieniu powyższej ustawy są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i te urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, a także grunt na którym położony jest budynek. Nieruchomość wspólna ma więc określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3 ust. 1 ustawy stanowiąc, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy jest prawem związanym z własnością lokalu (…) Jako całość nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności (…) odrębna własność lokalu jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest natomiast prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10, LEX 738095). Tak samo uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt III ZP 36/97 (OSNC 1998/1/4), Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 11 października 2012 r., sygn. akt I ACa 507/12 (LEX 1237864), Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 października 2012 r., sygn. akt I ACa 1357/11 (LEX 1281087),

Na podstawie przywołanego art. 140 w zw. z art. 196 § 2 k.c. współwłaściciele tworzący z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową, jako kolektyw, mogą podejmować decyzje dotyczące wyłącznie przedmiotu wspólności przymusowej, czyli tejże nieruchomości wspólnej.

Właściciele lokali (wspólnota mieszkaniowa) nie są natomiast uprawnieni do podejmowania uchwał, określonych w art. 22 ust. 3 pkt 2 u.w.l., dotyczących przedmiotów stanowiących własność innych podmiotów prawa. Dotyczy to zarówno lokali stanowiących własność właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, jak i tym bardziej należących do tychże właścicieli rzeczy ruchomych znajdujących się w lokalach. Stanowisko takie jest jednolicie przyjmowane w doktrynie i orzecznictwie sądowym. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12 „Dla sprawowania zarządu nad nieruchomością, w której zostały wyodrębnione lokale, ustawa powołała wspólnotę mieszkaniową, którą tworzy ogół właścicieli. Celem wspólnoty jest zarządzanie nieruchomością. Tak zakreślony zakres działania wyznacza zakres jej prawa i obowiązków, które nie mogą dotyczyć prawa do lokali. (…) właściciele nie mogą w trybie przepisów tej ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali”. Jak wskazał natomiast Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 3 września 2013 r., sygn. akt V ACa 290/13 (LEX 1366087) „Uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą bowiem jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali.” Tak samo Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 600/08 (LEX 500188), Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12 (LEX 1286557), Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt I ACa 367/08 (LEX 446185), Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 lutego 2001 r., sygn. akt I ACa 1309/00 (OSA 2002/4/30).

 

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej przekraczająca granice zarządu nieruchomością wspólną

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wykraczająca poza granice zarządu nieruchomością wspólną, podlega uchyleniu na podstawie przepisu art. 25 ust. 1 u.w.l.

Należy jednak zauważyć jedną i podstawową rzecz. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądowym czynność prawna sprzeczna z prawem, zgodnie z art. 58 § 1 k.c., jest nieważna, jednakże przepis szczególny może przewidywać inny niż nieważność skutek czynności prawnej sprzecznej z ustawą. Takim przepisem jest właśnie w przypadku własności lokali art. 25 u.w.l. (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lutego 2006 r., sygn. Akt I CK 336/05). Jak dalej wskazał Sąd Najwyższy w przywołanym wyroku z dnia 23 lutego 2006 r. „na podstawie tego przepisu ustawodawca, przedkładając pewność obrotu nad formalną zgodnością uchwał z prawem, zastąpił nieważność bezwzględną, nieważnością względną, wzruszalną. Skoro zaś w trybie przewidzianym w ostatnio powołanym przepisie uchwała nie została zaskarżona do sądu, jej wada formalna podległa sanowaniu, tak, że po upływie terminów z art. 25 ust. 1a nie można się już na tę niezgodność z prawem powoływać.”

Jak wskazał natomiast Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 13 marca 2014 r., sygn. akt I ACa 771/13 „podjęcie uchwały w sprawie nie należącej do kompetencji właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej jest niezgodne z przepisami prawa, tj. z przepisami art. 22 ust. 2 i 3 u.w.l. (…) uchwała podjęta poza zakresem kompetencji jest niezgodna z przepisami prawa, nie wywołuje skutków prawnych i jako taka podlega uchyleniu w przypadku jej zaskarżenia.”

Taką czynnością, sprzeczną z przepisami prawa, jest bezsprzecznie uchwała wykraczająca poza wskazaną wcześniej sferę działalności wspólnoty. Nie oznacza to jednak, że wspólnota może naruszać następczo np. odrębną własność lokali powołując się na taką uchwałę, gdyż istnienie takiej uchwały w obrocie nie wyłącza ochrony petytoryjnej określonej w art. 222 k.c. Celem ochrony przed nieuprawnioną ingerencją wspólnoty mieszkaniowej jest powództwo negatoryjne, określone w przywołanym przepisie.