Ważność głosów w głosowaniach

 

Radca prawny Łukasz Łobodziec:

 

Ważność głosów oddawanych w głosowaniach przez właścicieli lokali

Ocena ważności głosu zależy od sytuacji prawnej lokalu oraz istnienia jednego właściciela albo wielu osób będących współwłaścicielami.

O ile w sytuacji, gdy istnieje tylko jeden właściciel, sytuacja jest prosta, gdyż tylko on jest uprawniony do podejmowania czynności dotyczących lokalu i wykonywania uprawnień wynikających ze stanowiącego część składową prawa własności lokalu udziału w nieruchomości wspólnej, to w przypadku istnienia kilku osób (współwłaścicieli) sytuacja jest skomplikowana. Skomplikowanie to wynika nie tylko z ilości osób, ale również z różnego traktowania różnych współwłaścicieli, w zależności od istniejącego między nimi stosunku prawnego - czy jest to zwykła współwłasność w częściach ułamkowych, wspólność majątku spadkowego czy też wspólność majątkowa małżeńska.

 

Sytuacja zwykłego stosunku współwłasności

Jeżeli między współwłaścicielami istnieje jedynie zwykły stosunek współwłasności lokalu w częściach ułamkowych, to do zarządu lokalem stosuje się ogólne przepisy Księgi II, Tytułu I, Działu IV k.c. Zgodnie z tymi przepisami oddanie głosu stanowi czynność zwykłego zarządu (art. 201 k.c.) albo czynność przekraczającą zwykły zarząd rzeczą (art. 199 k.c.) w zależności od przedmiotu uchwały podejmowanej przez wspólnotę mieszkaniową. Uchwały podejmowane w sprawach przekraczających zwykły zarząd, a do takich należy zaliczyć w szczególności uchwały wspólnoty mieszkaniowej w sprawach wskazanych w art. 22 ust. 3 u.w.l., wymagają uzgodnienia wspólnego stanowiska wszystkich współwłaścicieli konkretnego lokalu i albo wspólnego głosowania wszystkich współwłaścicieli, albo upoważnienia jednego z nich do oddania głosu w imieniu pozostałych. Oddanie głosu przez współwłaściciela, przy braku umocowania go przez pozostałych współwłaścicieli, pociąga za sobą nieważność tak oddanego głosu.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 3 kwietnia 2014 r., sygn. akt I ACa 791/13 „W ocenie Sądu Apelacyjnego, podzielając w tym zakresie stanowisko zajęte w uchwałach Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 (OSNC 2004, Nr 12, poz. 189), i dnia 14 lipca 2005 r. III CZP 43/05, współwłaściciele lokalu winni umocować jednego z spośród siebie do udziału w zebraniu z prawem głosu w imieniu pozostałych współwłaścicieli, a w przypadku niemożności uzgodnienia takiej decyzji, uzyskać rozstrzygnięcie sądu. Odnosząc to do rozpoznawanej sprawy, gdy właścicielami lokalu były dwie i więcej osób na zasadzie współwłasności, to powinny one wykonywać to prawo wspólnie. Natomiast, gdy prawo głosu w imieniu współwłaścicieli wykonywała jedna osoba powinna przedłożyć pełnomocnictwo pozostałych współwłaścicieli. (…) Głosy oddane bez takiego umocowania należy uznać za nieważne.”

Jak wskazał natomiast Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 13 marca 2014 r., sygn. akt I ACa 771/13 w zależności od przedmiotu głosowania - stosownie do postanowień art. 22 u.w.l. - wykonanie prawa głosu może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. (…) Współwłaściciele mogą więc oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej.”

Te same zasady stosuje się w przypadku wspólności majątku spadkowego, gdyż zgodnie z art. 1035 k.c. „Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.”

 

Sytuacja, gdy lokal stanowi składnik majątku wspólnego małżonków

Jeżeli lokal stanowi składnik majątku wspólnego małżonków, to stosownie do treści art. 36 § 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2012 r., poz. 788 z późn.zm.), każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy prawa stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzających do zachowania tego majątku. Małżonek może bowiem dokonywać wszelkich czynności, zarówno dotyczących zwykłego zarządu majątkiem wspólnym małżonków, jak i przekraczających zwykły zarząd tym majątkiem, o ile tylko czynność ta nie zawiera się w katalogu wyłączeń określonych w art. 37 k.r.io. (tj. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków; czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal; czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa; darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych).

Wobec tych uwag oczywistym jest, że głosowanie przez współmałżonka nie wymaga wykazywania pełnomocnictwa od drugiego małżonka, a co za tym idzie głos oddany przez jednego z małżonków, nawet bez wiedzy drugiego, jest ważny.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 13 marca 2014 r., sygn. akt I ACa 771/13 aktualnie obowiązujące przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie przewidują rozróżnienia na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd. Trafnie przyjął Sąd Okręgowy, że przepis art. 37 k.r.o. nie wymaga zgody współmałżonka dla głosowania przy podejmowaniu uchwał na zebraniu wspólnoty. Jednocześnie nie ulega też wątpliwości, że do zarządu majątkiem wspólnym nie jest możliwe stosowanie przepisów kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą wspólną przez współwłaścicieli. Wszystkie te argumenty, w sytuacji braku przepisu wyłączającego możliwość samodzielnego głosowania małżonka w sprawach wynikających z prawa własności lokalu stanowiącego majątek wspólny, muszą prowadzić do wniosku o przysługiwaniu prawa głosu samodzielnie każdemu małżonkowi.”