Zaskarżanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej (właścicieli lokali)

 

Adwokat Bartosz Kwiatkowski:

 

Podstawy zaskarżania uchwał wspólnoty do sądu powszechnego

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 1 u.w.l.).

Przesłanki możliwości zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej zostały określone przez ustawodawcę bardzo szeroko. Wystarczy zatem, by według subiektywnego odczucia jednego z właścicieli lokali uchwała naruszała jego interes, by miał on legitymację do zaskarżenia jej do sądu.

 

Termin zaskarżania uchwały wspólnoty

Powództwo, o którym mowa w art. 25 ust. 1 u.w.l., może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.).

Wskazany termin wynika z treści art. 23 ust. 3 u.w.l., który nakłada obowiązek pisemnego informowania właścicieli o podjętych przez wspólnotę mieszkaniową uchwałach jedynie w sytuacji, gdy uchwały te podjęte zostały z udziałem głosów zebranych w trybie indywidualnego zbierania głosów (także w przypadku mieszanego zbierania głosów, tj. częściowo na zebraniu i częściowo indywidualnie).

Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 2 u.w.l.).

Ze wskazanego wyżej 6-tygodniowego terminu na zaskarżenie uchwały wynika, że ustawodawca stanął na stanowisku, iż pewność i stabilizacja działania wspólnoty mieszkaniowej są nadrzędne nad zgodnością uchwały z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali, z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy z interesami poszczególnych właścicieli lokali. Niezaskarżona w tym terminie uchwała ulega sanacji, pomimo jej niezgodności z powyższymi czynnikami (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 13 grudnia 2006r., sygn. akt: I ACa 589/06). Tak więc ustawodawca wprowadził prekluzję dla możliwości zaskarżenia uchwały, tj. możliwość jej zaskarżenia po tym terminie wygasa.

 

Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej w procesie dotyczącym uchylenia uchwały

Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej, w wytoczonym przez właściciela lokalu procesie o uchylenie podjętej przez wspólnotę mieszkaniową uchwały, należy do czynności zwykłego zarządu. Wspólnota jest zatem reprezentowana w takim procesie przez zarząd albo zarządcę.