Udziały w nieruchomości wspólnej

 

Adwokat Bartosz Kwiatkowski:

 

Udziały przysługujące właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej

Jest to prawo związane z własnością lokalu. Każdemu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością tego lokalu (art. 3 ust. 1 u.w.l.).

(Aby uzyskać informacje na temat pojęcia nieruchomości wspólnej zobacz dział "wspólnota mieszkaniowa"  -->> sekcja " wspólnota mieszkaniowa - co to właściwie jest ?”).

 

Wyznaczenie wielkości udziału

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 u.w.l.).

Do wyznaczenia tego stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (art. 3 ust, 4 u.w.l.). Do powierzchni użytkowej lokalu i pomieszczeń przynależnych, od których zależy ustalenie udziału w nieruchomości wspólnej, nie dolicza się powierzchni balkonów czy tarasów.

Nie oznacza to w żadnym przypadku, że wielkość udziałów właścicieli lokali musi być określona w ten sposób. Udziały mogą być określone np. bez uwzględniania powierzchni pomieszczeń przynależnych albo w inny dowolny sposób (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 maja 2004r., sygn. akt: V CK 492/03). Wynika to z treści art. 3 ust. 6 i ust. 7 w zw. z art. 8 ust. 1 pkt 2 u.w.l. W wypadku bowiem, gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów określają oni odpowiednio w umowie w odpowiadający im sposób (art. 3 ust. 6 u.w.l.).

W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych (lub w sposób inny niż określony w art. 3 ust. 3 u.w.l.), a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, to do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Wskazanej wyżej zasady nie stosuje się jednak, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i  dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 7 u.w.l.).

Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, to udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali we wszystkich budynkach wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 5 u.w.l.).

Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. Odnosi się to w takim samym zakresie do jego obowiązków (art. 4 ust. 1 u.w.l.).

Udziały dotychczasowego właściciela w nieruchomości wspólnej oblicza się w tym przypadku biorąc pod uwagę wszystkie samodzielne, a niewyodrębnione lokale wraz z pomieszczeniami przynależnymi (które nie zostały określone w akcie ustanawiającym własność pierwszego samodzielnego lokalu i nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej).