Istota i status prawny wspólnoty mieszkaniowej

 

Adwokat Bartosz Kwiatkowski:

 

Jaki jest status prawny wspólnoty mieszkaniowej, tj. czy jest to osobny twór odrębny całkowicie od właścicieli lokali.

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana (art. 6 u.w.l.).

Kwestią sporną, zarówno z orzecznictwie sądów jak i doktrynie, choć już na szczęście coraz mniej, jest sprawa statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej (co wynika z niejednoznacznych przepisów u.w.l.).

Przez pojęcie "wspólnota mieszkaniowa" należy rozumieć ogół właścicieli lokali, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, przy czym spór dotyczy tego, czy wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną posiadającą zdolność prawną, tj. może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania we własnym imieniu i na swoją rzecz, czy też jest jedynie ogólnym określeniem wszystkich właścicieli lokali i o ile może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, o tyle czyni to w imieniu i na rzecz właścicieli lokali (oczywiście istnieją także poglądy, że czyni to w swoim imieniu, lecz na rzecz właścicieli lokali).

Zgodnie z przepisem art. 331 § 1 k.c. jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, mogącą być podmiotem praw i obowiązków, jest jedynie jednostka, której ustawa przyznaje zdolność prawną.

Pierwszy pogląd stanowi, iż wspólnota mieszkaniowa jest jedynie ustawowym określeniem dla ogółu właścicieli lokali i w żadnym przypadku nie jest odrębnym od właścicieli lokali podmiotem praw i obowiązków, który mógłby nabywać prawa i zaciągać zobowiązania w swoim imieniu i na swoją rzecz. Zgodnie z tym poglądem wspólnota mieszkaniowa nabywa zatem prawa i zaciąga zobowiązania w swoim imieniu (stosownie do treści art. 6 u.w.l.), ale czyni to zawsze na rzecz właścicieli lokali ją tworzących. Zwolennicy takiego stanowiska przytaczają jako podstawowy argument fakt, iż u.w.l. nie przyznaje wspólnocie mieszkaniowej zdolności prawnej w sposób jednoznaczny (tak jak tego wymaga art. 331 § 1 k.c.).

Drugi pogląd stanowi, iż wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, o której mowa w art. 331 § 1 k.c.. W takiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa jest pojmowana jako odrębny od właścicieli lokali podmiot praw i obowiązków, który może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania w swoim imieniu i na swoją rzecz. Zwolennicy tego poglądu przytaczają następujące argumenty na poparcie swojego stanowiska.

Pierwszy argument dotyczy podobieństwa uregulowania dotyczącego wspólnoty mieszkaniowej do regulacji dotyczących spółek osobowych zawartych w kodeksie spółek handlowych (do spółki jawnej). Przepisy regulujące osobowe spółki handlowe przyznają im zdolność prawną i bez wątpienia są one odrębnymi od wspólników, partnerów, komplementariuszy, komandytariuszy czy akcjonariuszy (w spółce komandytowo-akcyjnej) podmiotami praw i obowiązków.

Drugi argument dotyczy treści przepisu art. 17 u.w.l. Zgodnie z nim za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Zwolennicy poglądu wskazują, że gdyby racjonalny ustawodawca nie wyposażył wspólnoty mieszkaniowej w odrębną od właścicieli lokali podmiotowość prawną to nie przewidywałby w ogóle odpowiedzialności wspólnoty (skoro nie mogłaby być odrębnym podmiotem praw i obowiązków), a ograniczyłby się jedynie do wskazania zasad odpowiedzialności właścicieli lokali.

 

Orzecznictwo sądowe co do statusu wspólnoty mieszkaniowej

We wcześniejszych orzeczeniach Sąd Najwyższy wskazywał, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe tylko do majątku wspólnego właścicieli lokali (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 listopada 2006r., sygn.akt: III CZP 97/06).

Później linia ta się zmieniła i uznano, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa do własnego majątku (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 grudnia  2007r., sygn. akt: III CZP 65/07). Wskazać należy, iż Sąd Najwyższy nadał przywołanej wyżej uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007r. moc zasady prawnej w rozumieniu art. 61 § 6 ustawy z dnia 23 listopada 2002r. o Sądzie Najwyższym (Dz.U. Nr 240, poz. 2052 z późn.zm). Oznacza to, że wiąże ona Sąd Najwyższy nie tylko w sprawie, w której została podjęta, ale również w innych sprawach rozpatrywanych przez ten sąd. Zauważyć niemniej wypada, iż nawet w odniesieniu do tej uchwały jeden z sędziów orzekających złożył zdanie odrębne, nie zgadzając się z podjętą uchwałą – wskazując na niemożliwość traktowania wspólnoty mieszkaniowej jako odrębnego od właścicieli lokali podmiotu prawa.

Niemniej jednak stanowisko takie się utrwaliło, co znajduje wyraz w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2013 r., sygn. akt I CSK 379/12, w którym wskazał, że „W orzecznictwie dominuje pogląd, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego - ułomną osobą prawną, o której mowa 331 § 1 k.c. W uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. - zasadzie prawnej - III CZP 65/07, (OSNC 2008, nr 7-8, poz. 69) Sąd Najwyższy przyjął, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. W jej uzasadnieniu wskazano, że zaaprobowanie poglądu, iż wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych oznacza, że może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy tej ustawy pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną, a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.), niezbędnej jednak do zarządzania nieruchomością wspólną (np. siedziba zarządu wspólnoty). Z uzasadnienia wspomnianej uchwały wynika ponadto, że przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. W licznych przepisach tej ustawy jest mowa o zarządzaniu nieruchomością wspólną (por. np. art. 1 ust. 1, art. 14, 18, 22, 25 u.w.l.), przy czym ustawodawca posługuje się zamiennie określeniami "zarządzanie nieruchomością wspólną" oraz "zarząd nieruchomością wspólną". Ponadto w art. 17 u.w.l. uregulowana została odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za zobowiązania "dotyczące" nieruchomości wspólnej. Uregulowania te pozwalają na sformułowanie wniosku, że wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08, nie publ.).”