Wspólnota mieszkaniowa - co to właściwie jest ?

 

Adwokat Bartosz Kwiatkowski:

 

Jak powstaje twór nazwany wspólnotą mieszkaniową.

Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 u.w.l.). Wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege, czyli z mocy samego prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu i do jej powstania nie jest wymagana żadna umowa między właścicielami lokali ani uchwała przez nich podejmowana. (tak m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 czerwca 2005 r., sygn. akt: III CZP 33/05, w wyroku z dnia 14 marca 2013 r., sygn. akt I CSK 379/12; Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 czerwca 2006r., sygn. akt: II OSK 899/05, w wyroku z dnia 21 czerwca 2006r., sygn. akt: II OSK 909/05). Decydujące dla powstania wspólnoty mieszkaniowej jest zatem wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości (tak Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 585/12). Do powstania wspólnoty mieszkaniowej poza odrębnością lokalu niezbędne jest to, aby właścicielem wyodrębnionego lokalu pozostawał inny podmiot niż właściciel pozostałej części nieruchomości (tak w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt: I FSK 585/12).

Dla kwestii istnienia wspólnoty mieszkaniowej bez znaczenia pozostaje fakt, czy poza tym jednym, wyodrębnionym lokalem w nieruchomości znajdują się tylko lokale wyodrębnione, czy też jedynie potencjalnie możliwe do wyodrębnienia. Wspólnota mieszkaniowa powstaje bowiem zarówno w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przez właściciela nieruchomości, choćby niektóre lokale pozostawały niewyodrębnione, jak i w sytuacji jednorazowego wyodrębnienia wszystkich lokali (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 czerwca 2005r., sygn. akt: III CZP 33/05; Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 584/12).

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż 7, to mamy wówczas do czynienia z tzw. "małą" wspólnotą mieszkaniową. Jeżeli liczba ta jest większa niż 7 to mamy wówczas do czynienia z tzw. "dużą" wspólnotą mieszkaniową. Oba wyżej wskazane rodzaje wspólnot mieszkaniowych różnią się tylko i wyłącznie ustawowym sposobem zarządu nieruchomością wspólną, który będzie miał zastosowanie jedynie w sytuacji braku umownego określenia przez właścicieli lokali sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Do obu rodzajów wspólnot mieszkaniowych stosuje się przepisy u.w.l.

 

Co to jest nieruchomość wspólna

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Jest to współwłasność ustawowa łączna.

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi każdego lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Właścicielowi nieruchomości, który wyodrębnił pierwszy lokal (np. deweloperowi) przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia i ciążą na nim takie same obowiązki, jakie przysługują i ciążą na właścicielach lokali wyodrębnionych (art. 4 ust. 1 u.w.l.).

Nie można znieść współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.).

W zależności od konkretnej sytuacji przedmiotem współwłasności właścicieli lokali (czyli de facto nieruchomością wspólną) mogą być części wspólne budynku jak dach, ściany nośne, itp. oraz urządzenia i instalacje w budynku, stanowiącym odrębną od gruntu nieruchomość budynkową. Przedmiotem współwłasności może być również grunt zabudowany budynkiem(ami), stanowiący odrębną nieruchomość gruntową. Budynek(nki) jest wówczas częścią składową nieruchomości gruntowej na zasadzie superficies solo cedit.

Jeżeli budynek, stanowiący odrębną od gruntu nieruchomość budynkową, został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, to przedmiotem wspólności jest objęte także to prawo użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 3 u.w.l.). Jeżeli grunt, na którym znajduje się budynek, jest oddany w użytkowanie wieczyste, to tym samym z oczywistych względów nie może być on jednocześnie przedmiotem współwłasności właścicieli lokali.

O tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, tj. jakie części budynku i urządzenia staną się współwłasnością właścicieli lokali, podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości (jak np. piwnice czy inne pomieszczenia gospodarcze). Wynika to z faktu konieczności określenia, stosownie do treści art. 8 ust. 1 pkt 2 albo art. 10 w zw. z art. 3 ust. 3 u.w.l., w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu bądź w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości, wielkości udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 października 2004r., sygn. akt: II CK 98/04; Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 września 2013 r., sygn. akt I ACa 585/13). Przy ogólnym rozgraniczeniu nieruchomości wspólnej od odrębnego przedmiotu własności właścicieli lokali jedyne znaczenie ma kwestia czy elementy budynku (np. balkony) lub urządzenia i instalacje służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, czy także do użytku właścicieli innych lokali. Jak przyjmuje się w orzecznictwie sądów powszechnych „Instalacja wodna i grzewcza w części służącej doprowadzeniu wody i ciepła do poszczególnych lokali, począwszy od zaworów zamykających dopływ wody i ciepła do lokalu, nie stanowi elementu nieruchomości wspólnej. Okoliczność, że urządzenia pomiarowe są fizycznie położone na zewnątrz poszczególnych lokali, nie może przesądzać o ustaleniu granic nieruchomości wspólnej. W świetle art. 3 ust. 2 u.w.l. istotne jest bowiem to, czy urządzenia te służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.” (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 222/13, LEX nr 1369389).

Lokale co do zasady wyposażone są w instalację wodno-kanalizacyjną, sanitarną, c.o., elektryczną i gazową, wentylację grawitacyjną i inne kominy. Instalacje te stanowią część składową nieruchomości wspólnej do punktu umiejscowienia zaworu głównego danej instalacji doprowadzającej wodę, prąd, gaz, itd. do tego lokalu. Od tego miejsca mamy do czynienia z wewnętrznymi instalacjami rozprowadzającymi je w lokalu, które stanowią przedmiot własności właściciela lokalu, a nie przedmiot nieruchomości wspólnej. Tym bardziej przedmiotem odrębnej własności są urządzenia końcowe podłączone do tych wewnętrznych instalacji jak kuchnie gazowe czy elektryczne, piecyki gazowe, elektryczne podgrzewacze wody, telewizory, radioodbiorniki, komputery, krany.