Zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną

 

Radca prawny Łukasz Łobodziec:

 

Własność środków powierzonych wspólnocie mieszkaniowej do rozliczenia się w formie zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną

Wspólnota mieszkaniowa nie może swobodnie dysponować środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się i pozostałymi po tym rozliczeniu – takie było powszechnie przyjmowane przez sądy zapatrywanie. W 2011 r. zapadł jednak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 lutego 2011 r., sygn. akt: II CSK 358/10 – zawierający tezę o braku obowiązku rozliczania się przez wspólnotę mieszkaniową z uiszczonych zaliczek i zwracania ich właścicielom: „Dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki po rozliczeniu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej na fundusz remontowy, a nie rozliczać jej z właścicielami. Nie jest to sprzeczne z prawem ani nie narusza interesów właścicieli lokali”. Taka linia orzecznicza utrzymuje się, gdyż w niedawnym wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 329/13 wskazano, że „Nadanie zaliczkom charakteru świadczeń okresowych - jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 października 2008 r., V CSK 133/08, Lex nr 500 183 - ma zapewnić płynną bieżącą gospodarkę i zarządzanie nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych kredytów. Ich wysokość ustalana jest uchwałą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l.). Jeśli rzeczywiste koszty zarządu nieruchomością wspólną przekraczają koszty planowane (i wniesione zaliczki), właściciele zobowiązani będą dopłacić brakującą różnicę (każdy w odpowiedniej ułamkowej części), ponieważ, zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l., są oni zobowiązani pokryć wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z tej nieruchomości. Jeśli natomiast wpłacone przez właścicieli lokali zaliczki przewyższają rzeczywiste koszty, nadwyżkę tę właściciele lokali mogą albo zaliczyć na poczet zaliczek należnych za okresy następne, albo nadwyżkę tę należy zwrócić właścicielom lokali (każdemu w odpowiedniej ułamkowej części).” Ten sam sąd w wyroku z dnia 25 listopada 2011 r., sygn. akt I ACa 542/11 wyjaśnił, iż „Wierzytelność obejmująca nie zapłacone zaliczki nie wygasa z chwilą zatwierdzenia sprawozdania finansowego za dany rok, ani nie przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w danym roku kosztom zarządu. Wierzytelność ta należy do majątku wspólnoty i może być dochodzona przez nią na drodze sądowej. Nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu, także należą do majątku wspólnoty mieszkaniowej. Rozliczenie nadwyżek może nastąpić w różny sposób: zwrot właścicielom, przeznaczenie na fundusz remontowy, przeznaczenie na koszty zarządu w następnym roku kalendarzowym. Z nadwyżkami mamy jednak do czynienia wtedy, gdy suma zaliczek przekracza poniesione w danym roku koszty zarządu. O sposobie rozliczenia nadwyżki z tytułu zaliczek na koszty zarządu decydują właściciele, to oni powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki.”

Z przywołanego orzecznictwa wynika zatem, że możliwe jest zaliczenie nadwyżki z funduszu remontowego na poczet przyszłych zobowiązań właścicieli lokali albo jej zwrot tym właścicielom. Dopóki nie zmieni się linia orzecznicza sądów w tej kwestii, dopóty należy ją raczej stosować.

Ja osobiście jednak nie zgadzam się z takim zapatrywaniem sądów z następujących powodów.

Faktem pozostaje, że przepisy u.w.l. dotyczące kosztów zarządu nieruchomością wspólną są sformułowane w sposób jasny i precyzyjny. Stosownie do reguł wykładni prawa interpretuje się je w pierwszej kolejności przy użyciu wykładni gramatycznej (zgodnie z zasadą clara non sunt interpretanda). Jeżeli jednak przy użyciu tej metody nie da się wywieść z przepisu klarownej normy prawnej to wówczas dopiero można posługiwać się innymi metodami wykładni (funkcjonalnej, historycznej, itd.).

Gramatyczna (językowa) interpretacja przepisów dotyczących kosztów zarządu nieruchomością wspólną i zaliczek na nie uiszczanych pozwala wyróżnić dwa zasadnicze elementy.

Pierwszym jest fakt, iż właściciele lokali uiszczają wyłącznie „zaliczki” na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie uiszczają oni „opłat” na koszty zarządu nieruchomością wspólną, które mogliby prawdopodobnie przekazać na pokrycie kosztów zarządu w następnym okresie. Pojęcia „zaliczka” używane jest powszechnie w orzecznictwie SN w charakterze obowiązku rozliczenia i potencjalnego zwrotu.

Drugim jest fakt sprzeczności takiego stanowiska z Konstytucją (którą tak na marginesie ten sąd powinien stosować i w jej duchu orzekać). Prowadzi ono do rzeczywistego wywłaszczenia właścicieli lokali z własności środków pieniężnych pozostałych po rozliczeniu przez wspólnotę kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Podkreślić zatem należy, że ograniczenie prawa własności (wywłaszczenie), bez względu na to czy ma postać całkowitego pozbawienia prawa własności, czy też ma postać jedynie ograniczenia tego prawa, może następować wyłącznie na podstawie ustawy oraz jasno sprecyzowanych przesłanek, w celu realizacji określonego i jasno sprecyzowanego celu, oraz za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 21 i 64 Konstytucji).

Żaden przepis u.w.l. nie stanowi o możliwości wywłaszczenia właścicieli lokali z własności środków pieniężnych pozostałych po rozliczeniu przez wspólnotę kosztów zarządu nieruchomością wspólną (nie mówiąc już o wskazaniu celu takiego wywłaszczenia). Także wskazany przez SN cel faktycznego wywłaszczenia „sprzyja płynności finansowej wspólnoty”, przy przyjęciu tej błędnej interpretacji, nie tylko nie znajduje uzasadnienia w brzmieniu przepisów u.w.l., ale umożliwia nieprawidłowe stosowanie instytucji wywłaszczenia.

Nie można zgodzić się zatem z zaprezentowanym przez SN stanowiskiem, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo do ingerowania we własność środków pieniężnych pozostałych po rozliczeniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną – jest ono bowiem nie tylko sprzeczne z literalnym brzmieniem przepisów u.w.l., ale także całkowicie sprzeczne z możliwością stosowania wywłaszczenia i orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego w tym zakresie (vide mówiący o celu wywłaszczenia wyrok TK z dnia 18 marca 2010 r., sygn. akt: K 8/08).

W tym zakresie przychylam się do nie tak dawnej linii orzeczniczej sądów powszechnych, zgodnie z którą wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem i z tego względu nie może swobodnie dysponować środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się (co wynika jednoznacznie z pojęcia „zaliczki”). Wskazane środki pieniężne nadal są przedmiotem własności właścicieli lokali, a nie wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa nie może, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać przeznaczenia tych środków, również wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata, pozostała po pokryciu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, stanowi własność właściciela i tylko on może decydować co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 lutego 2001r., sygn. akt: I ACa 1309/00).

Dysponowanie środkami pieniężnymi, które nie są przedmiotem własności wspólnoty, ani nie są objęte współwłasnością, a stanowią wyłączny przedmiot własności właścicieli poszczególnych lokali, w drodze uchwały podjętej przez właścicieli lokali, oznacza dysponowanie cudzym mieniem przez osoby nieuprawnione (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 15 kwietnia 2004r., sygn. akt: I ACa 1382/03).

Rzeczpospolita Polska nie jest państwem należącym do kultury common law. Wydawane przez sądy orzeczenia nie kształtują (nie tworzą) prawa. Istniejący w Polsce system prawny nie włącza zatem do źródeł prawa, stanowiących podstawę działania wszelkich podmiotów prawa, orzecznictwa sądowego. Stanowić może ono jedynie wskazówkę przy stosowaniu określonych przepisów prawa. Niejeden raz wszakże orzecznictwo sądowe SN zmieniało się diametralnie (vide status prawny spółki cywilnej), a nawet w tym samym czasie istniało jednocześnie parę sprzecznych ze sobą nurtów tego orzecznictwa (vide możliwość ustanowienia służebności gruntowej odpowiadającej służebności przesyłu).

Dopóki jednak stosowana przez sądy linia orzecznicza się nie zmieni, to należy postępować zgodnie z przywołanym wcześniej wyrokiem SN z 2011 r. i będącą jego konsekwencją nową linią orzeczniczą sądów powszechnych.