Zarząd a zarządca - relacja między nimi

 

Radca prawny Łukasz Łobodziec:

 

Umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną

Ustawowy sposób zarządu nieruchomością wspólną, określony w art. 19 albo w art. 20 i następne u.w.l., będzie miał zastosowanie jedynie w sytuacji braku umownego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną przez właścicieli (art. 18 ust. 3 u.w.l.).

Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Sposób ten może być następnie zmieniony na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a u.w.l.). Zaznaczyć z całą stanowczością należy jednak, że szczególna forma przewidziana w art. 18 ust. 2a u.w.l. dotyczy zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną (czyli np. powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zarządcy nieruchomości, w miejsce zarządu sprawującego dotychczas zarząd nieruchomością wspólną), nie zaś zmiany w składzie osobowym zarządu jako quasi-organu wspólnoty mieszkaniowej (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 15 stycznia 2002r., sygn. akt: I ACa 995/01; Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 27 lutego 2009 r., sygn. akt II CZ 4/09). Te same uwagi dotyczą zmiany zarządcy.

Dopiero w sytuacji braku umownego uregulowania przez właścicieli lokali kwestii zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie konkretne przepisy u.w.l. czy k.c. regulujące kwestie zarządu ustawowego nieruchomością wspólną.

 

Zasady powoływania zarządu wspólnoty

Zarówno w "małej", jak i "dużej" wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali mogą sobie w drodze umowy powołać zarząd (oczywiście w przypadku "dużej" wspólnoty mieszkaniowej zarząd określony w u.w.l. musi zostać powołany w przypadku braku umownego uregulowania kwestii zarządu nieruchomością wspólną). Do powierzenia funkcji członków zarządu w „małej” wspólnocie mieszkaniowej określonym właścicielom lokali znajdujących się w konkretnej nieruchomości, nie mają zastosowania przepisy Działu V ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 z późn.zm., zwanej dalej u.g.n.), gdyż są oni uprawnieni na podstawie k.c. do sprawowania zarządu swoją własnością (której są współwłaścicielami). Do powierzenia funkcji członków zarządu w „dużej” wspólnocie mieszkaniowej określonym właścicielom lokali znajdujących się w konkretnej nieruchomości lub osobom spoza ich grona, także nie mają zastosowania wskazane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest to ewidentna "furtka" dla możliwości sprawowania zarządu przez osoby trzecie z pominięciem wymogów ustawy o gospodarce nieruchomościami - osoby nie będące ani właścicielami lokali w danej nieruchomości ani zarządcami nieruchomości. Można sobie bowiem wyobrazić sytuację, gdy właściciele lokali w "dużej" wspólnocie mieszkaniowej umawiają się, bądź podejmują uchwałę o powołaniu jednoosobowego zarządu, o którym mowa w art. 20 ust. 1 u.w.l., przy czym jedynym członkiem zarządu będzie osoba spoza ich grona i nie będąca zarządcą nieruchomości. Zarząd nieruchomością wspólną (w ujęciu funkcjonalnym) jest wówczas sprawowany przez quasi-organ w postaci zarządu wspólnoty w ujęciu podmiotowym (który może być de facto jednoosobowy), a nie przez osobę fizyczną lub prawną, o której mowa w art. 18 ust. 1 in fine i dziale V ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W drodze umowy sprawy zarządu nieruchomością wspólną można powierzyć osobie fizycznej albo prawnej.

 

Zarządzanie nieruchomościami

Zarządzanie nieruchomością, stosownie do treści art. 184b u.g.n. polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

Zarządca nieruchomości, o którym mowa w art. 184a u.g.n., działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową (w rozumieniu ogółu właścicieli lokali), albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

 

Relacja zarząd - zarządca

U.w.l. jednoznacznie rozgranicza i rozdziela określone sposoby zarządu nieruchomością wspólną. Zatem właściciele lokali albo umownie powierzają zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej (jednemu spośród siebie albo podmiotowi zewnętrznemu, tj. zarządcy nieruchomości) lub osobie prawnej (wskazanemu wyżej przedsiębiorcy prowadzącemu działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami), albo nie określają go w ogóle stosując do zarządu nieruchomością wspólną przepisy art. 19 albo art. 20 i nast. u.w.l..

Przechodząc do relacji zarząd – zarządca zauważyć wypada, że istnieją 2 odmienne poglądy w tej kwestii.

Według pierwszego z nich jeżeli właściciele lokali określili sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając np. zarządzanie nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej, to nie mogą jednocześnie stosować innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, sprzecznego z tą umową albo podjętą uchwałą. Nie mogą więc dodatkowo wybrać sobie zarządu, dublując tym samym podmiot upoważniony do zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż wówczas całkowicie niezależne od siebie 2 podmioty (w przypadku zarządu wspólnoty chodzi o quasi-organ) byłyby upoważnione do podejmowania czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Dla powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zarządowi, wobec wcześniejszego powierzenia zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej, właściciele lokali muszą podjąć zaprotokołowaną przez notariusza uchwałę o zmianie ustalonego wcześniej sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Wskutek tego dotychczasowy zarządca będzie odwołany. Takie same uwagi odnoszą się w sytuacji wcześniejszego powołania zarządu i następnie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zarządcy.

Ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym), na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym, o którym mowa w art. 20 u.w.l.). Za wyłączeniem takiej możliwości, wobec przyjętego już uprzednio przez właścicieli innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej, np. brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną czy problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 września 2005 r., sygn. akt: III CZP 62/05, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 3 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gl 545/10).

Jednocześnie jednak należy wskazać na odmienny pogląd wyrażany w orzecznictwie sądów powszechnych. Zgodnie z koncepcją współwystępowania obu rodzajów zarządu (m.in. w postanowieniu Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29 czerwca 2010 r., sygn. akt I ACz 369/10, czy wcześniej Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 stycznia 2004 r., sygn akt I CK 108/03) ustawodawca nie zawarł w ustawie żadnej normy, która nakazywałaby odstąpienie od powołania zarządu w znaczeniu podmiotowym, jeżeli doszło do powierzenia zarządu w jego funkcjonalnym znaczeniu. Pogląd ten wskazuje, że wprawdzie art. 18 ust. 3 u.w.l. utrzymuje obowiązek wyboru zarządu płynący z art. 20 ust. 1 u.w.l. wyłącznie wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono ani w umowie, ani w późniejszej uchwale, co nie oznacza, że zarząd taki z woli członków wspólnoty nie może zostać wybrany. Za taką koncepcją przemawiają zdaniem przedstawicieli tego poglądu przesłanki natury organizacyjno-gospodarczej co najmniej tak samo ważkie, jak te, które miał na myśli Sąd Najwyższy w sprawie z dnia 14 września 2005r., sygn. akt III CZP 62/05. „Właściciele lokali ze zrozumiałych względów są zainteresowani, by zarządca działał efektywnie i by nie generował nadmiernych kosztów. Nie są do tego na ogół należycie przygotowani, nie dysponują czasem, a oczywiste jest, że im liczniejsza wspólnota, tym większy jest stopień komplikacji. Pożądane jest, by taką stałą bieżącą kontrolę zarządcy powierniczego prowadził wyspecjalizowany organ wspólnoty, a jedynym znanym ustawie organem jest wybieralny zarząd.” Podobne stanowisko przyjął również Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 29 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 652/13, w którym wskazał, iż „Praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z licencjonowanymi zarządcami już się wykształciła od dłuższego czasu. Jest to sytuacja kiedy organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Licencjonowany zarządca zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej, współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu, czego skutkiem jest brak obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Umowa zlecenia administrowania wspólnotą mieszkaniową ma charakter mieszany, do której - w zakresie nieuregulowanym - powinno się stosować przepisy o umowie zlecenia (art. 734 k.c.)”. Zdaniem tego sądu nieruchomością wspólną zarządza zarząd, a zarządca może sprawować niektóre czynności związane z administrowaniem tą nieruchomością wspólną. Wobec tego nie jest wymagane powierzenie zarządu zarządcy na podstawie art. 18 u.w.l. i nie jest on podmiotem konkurencyjnym do zarządu wspólnoty jako quasi-organu. Podobnie wypowiedział się w tym zakresie Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 8 lutego 2013 r., sygn. akt V ACa 533/12.

Wobec powyższych rozbieżności w orzecznictwie sądowym trudno jest zająć stanowisko w tej sprawie, gdyż w zależności od poglądów sędziów w różnych sądach mogą zapadać całkowicie przeciwstawne wyroki i wszystkie one będą zawierać dającą się obronić argumentację.