Zarząd nieruchomością wspólną w "dużej" wspólnocie mieszkaniowej

 

(Aby uzyskać informacje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, które to uwagi odnoszą się również do zarządu nieruchomością wspólną w "dużej" wspólnocie mieszkaniowej, zobacz dział "zarząd nieruchomością wspólną"  -->> sekcja "kwestie ogólne dotyczące zarządu nieruchomością wspólną").

 

 Adwokat Bartosz Kwiatkowski:

 

Zasady zarządu w dużej wspólnocie mieszkaniowej

Sposób zarządu nieruchomością wspólną, w przypadku "dużej" wspólnoty mieszkaniowej, może zostać określony przez właścicieli lokali w stosownej umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. (umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej przez właścicieli lokali w okresie późniejszym w formie aktu notarialnego). Zgodnie z art. 18 ust. 2a u.w.l. zmiana ustalonego w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. W przypadku „dużej” wspólnoty mieszkaniowej zmiana taka może nastąpić w wyniku uchwały podjętej przez współwłaścicieli. Nie jest jednak możliwe jednoznaczne wskazanie warunków podjęcia takiej uchwały, gdyż będzie to zależało od konkretnej sytuacji każdej wspólnoty i ewentualnie podejmowanych wcześniej umów/uchwał co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Ustawowy sposób zarządu nieruchomością wspólną, określony w art. 20 i następne u.w.l., będzie miał zastosowanie jedynie w sytuacji braku umownego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną przez właścicieli (art. 18 ust. 3 u.w.l.). Również w przypadku umownego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną w ten sposób, że będzie on sprawowany na podstawie przepisów u.w.l.

Podstawowe zasady określone w przepisach u.w.l. dotyczące współwłasności przedstawiają się w sposób następujący:

1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 1 u.w.l.)

2. Członkiem zarządu może być osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 ust. 1 u.w.l.).

3. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (art. 20 ust. 2 u.w.l.).

4. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 u.w.l.).

5. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 2 u.w.l.).

Zarząd jest powołany do samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 u.w.l.).

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi zgody do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Poznaniu w postanowieniu z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I ACz 133/14 „Zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz i w sprawach zwykłego zarządu składa oświadczenia woli za wspólnotę (art. 21 ust. 1 i 2 u.w.l.), a nie w jej imieniu. Działanie zarządu jest więc w zasadzie działaniem samej wspólnoty.”

Zatem to zarząd np. wytacza powództwo o nakazanie sprzedaży lokalu należącego do właściciela zalegającego długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat (zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną), a dokonuje tego na podstawie upoważnienia wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w uchwale.

Przykładowe czynności, które wymagają uprzedniej zgody właścicieli lokali, zostały wymienione w art. 22 ust. 3 u.w.l. Zgodnie z tym przepisem czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

6a) nabycie nieruchomości,

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Także połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 22 ust. 4 u.w.l.).

Jak już wcześniej wskazałem (Aby uzyskać te informacje zobacz dział "zarząd nieruchomością wspólną"  -->> sekcja "kwestie ogólne dotyczące zarządu nieruchomością wspólną") określony w u.w.l. katalog czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną nie jest katalogiem zamkniętym z uwagi na znajdujące się w art. 22 ust. 3 u.w.l. sformułowanie „w szczególności”. Nie jest zatem zasadne odwoływanie się w przypadku „dużej” wspólnoty mieszkaniowej do zawartego w k.c. uregulowania dotyczącego czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną (w oparciu o treść art. 1 ust. 2 u.w.l.). Tym bardziej, że k.c. w art. 196 § 2 jednoznacznie wskazuje, iż współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Skoro zatem u.w.l. zawiera otwarty katalog czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną, to zasadne jest stosowanie kryterium ocennego dla zamierzonych czynności, które nie zostały wymienione w zawartym w art. 22 ust. 3 u.w.l. katalogu. Następczo zasadne jest dokonywanie tych czynności samodzielnie przez zarząd albo dokonywanie tych czynności przez zarząd po uprzednim podjęciu odpowiedniej uchwały przez właścicieli lokali, która to uchwała jest podejmowana według zasad przyjętych w umowie/uchwale właścicieli lokali albo według zasad określonych w u.w.l. Do przepisów k.c. należałoby sięgać wówczas, gdyby katalog zawarty w art. 22 ust. 3 u.w.l. był katalogiem zamkniętym.