Zarząd nieruchomością wspólną w "małej" wspólnocie mieszkaniowej

 

(Aby uzyskać informacje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, które to uwagi odnoszą się również do zarządu nieruchomością wspólną w "małej" wspólnocie mieszkaniowej, zobacz dział "zarząd nieruchomością wspólną"  -->> sekcja "kwestie ogólne dotyczące zarządu nieruchomością wspólną").

 

Adwokat Bartosz Kwiatkowski:

 

Zasady zarządu w małej wspólnocie mieszkaniowej

Sposób zarządu nieruchomością wspólną, w przypadku "małej" wspólnoty mieszkaniowej, może zostać określony przez właścicieli lokali w stosownej umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. (umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej przez właścicieli lokali w okresie późniejszym w formie aktu notarialnego). Zgodnie z art. 18 ust. 2a u.w.l. zmiana ustalonego w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. W przypadku „małej” wspólnoty mieszkaniowej zmiana taka może nastąpić wyłącznie w następstwie zgody właścicieli lokali. Zmiana ta może np. wymagać zgody wszystkich właścicieli lokali, gdyż czynność ta należy do czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną i do jej dokonania wymagana jest, stosownie do treści art. 199 k.c., zgoda wszystkich współwłaścicieli. Nie jest jednak możliwe jednoznaczne wskazanie warunków podjęcia takiej uchwały w małej wspólnocie mieszkaniowej, gdyż będzie to zależało od konkretnej sytuacji każdej wspólnoty i ewentualnie podejmowanych wcześniej umów/uchwał co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Ustawowy sposób zarządu nieruchomością wspólną, określony w art. 19 u.w.l., będzie miał zastosowanie w sytuacji braku umownego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną przez właścicieli (art. 18 ust. 3 u.w.l.). Również w przypadku umownego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną w ten sposób, że będzie on sprawowany na podstawie przepisów u.w.l. odsyłających do k.c. W obu sytuacjach do zarządu nieruchomością wspólną będą miały odpowiednie zastosowanie przepisy ustawy kodeks cywilny i ustawy kodeks postępowania cywilnego dotyczące współwłasności.

Podstawowe zasady określone w przepisach ustawy kodeks cywilny i ustawy kodeks postępowania cywilnego dotyczące współwłasności są następujące.

Zgodnie z art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 200 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Zgodnie z art. 202 k.c. jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Zgodnie z art. 203 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Zarząd nieruchomością wspólną, w przypadku "małej" wspólnoty mieszkaniowej, oparty o przepisy k.c. i k.p.c. jest znacznie utrudniony. Do czynności zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości właścicieli. Jednakże w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli.

Każdy właściciel może więc skutecznie zablokować jakiekolwiek działania wspólnoty mieszkaniowej, które należałyby do czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą, a jednocześnie by mu się nie podobały. W skrajnych przypadkach można sobie wyobrazić sytuację, gdy nie można przeprowadzić remontu (w rozumieniu robót budowlanych polegających na odtworzeniu w istniejącym obiekcie budowlanym stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji - art. 3 pkt 8 ustawy prawo budowlane) przeciekającego dachu, z uwagi na brak zgody jedynie jednego właściciela. W takich przypadkach właściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, będą zmuszeni występować za każdym razem do sądu o rozstrzygnięcie sporu i wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli pozwanego (co oczywiście poważnie sparaliżuje szybkie i częstokroć niezbędne działania dotyczące nieruchomości wspólnej). Dlatego też warto regulować umownie zasady zarządu nieruchomością wspólną w małej wspólnocie mieszkaniowej, gdyż częstokroć umożliwia to sprawne podjęcie działań w sytuacjach zagrażających nieruchomości wspólnej.